'소규모 재개발' 사업?
Q 대규모 아닌 소규모주택정비 사업?
대규모 재개발·재건축이 어려운 열악한 저층 주거지 주거환경 개선의 다각적 지원을 위해 2017년 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제정되었다가, 최근까지 보완되며 시행되고 있다. ㅡ 노후 된 단독, 다가구, 다세대주택 등을 소규모주택정비사업으로 정비할 수 있다.
좀더 구체적으로는, 자율 주택 정비, 가로주택 정비, 소규모 재개발, 소규모 재건축 사업으로 분류할 수 있다.
좀더 구체적으로는, 자율 주택 정비, 가로주택 정비, 소규모 재개발, 소규모 재건축 사업으로 분류할 수 있다.
Q '소규모 재개발'의 근거?
서울시는 ‘소규모 재개발’ 도입을 위해 ｢서울시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례｣를 개정('21.12.30.)하고 제도 개선을 완료했다. 낙후된 역세권과 준공업지역의 도시환경을 개선하고 주택 공급을 활성화하기 위해 ‘소규모 재개발’을 도입한 것이다.
‘소규모 재개발’을 위해 용도지역 상향 및 용적률 완화 등 운영기준을 신설하고 관련 조례를 개정했는데, 이를 통해 낙후된 철도역 주변과 준공업지역의 도시환경 개선, 주택이 없던 지역의 아파트 재개발이 가능해진다.
‘소규모 재개발’을 위해 용도지역 상향 및 용적률 완화 등 운영기준을 신설하고 관련 조례를 개정했는데, 이를 통해 낙후된 철도역 주변과 준공업지역의 도시환경 개선, 주택이 없던 지역의 아파트 재개발이 가능해진다.
조례 개정을 통해 법에서 지자체 조례로 정하도록 위임한 ‘소규모 재개발’ 사업의 대상지 범위와 용도지역 변경 범위, 늘어나는 용적률의 기부채납 비율과 용도 등을 신설했다.
‘소규모 재개발’은 구도심이지만 신축·구축 건물이 혼재돼 있어 대규모 개발이 어려운 역세권 또는 준공업지역으로서 ▴5,000㎡ 미만 소규모 필지 ▴노후·불량 건축물의 수가 전체 건축물 수의 3분의 2 이상 ▴폭 4m와 8m 이상 둘 이상의 도로에 접하는 요건을 모두 갖춰야 한다.
Q '소규모 재개발' 장점과 조건 요약?
- 역세권 또는 준공업지역에서 소규모로 도시환경을 개선하기 위하여 조합을 설립하여 시행하게 되고 대상이 제한이 없으며 정비구역 지정 등의 절차를 생략하고 진행 가능
- 역세권·준공업지역 중 5천㎡ 미만 소규모 입지에 대해 지자체가 구역 지정하면 토지주가 조합을 구성해 시행
- 정비사업 과정에서 필요한 동의서 제출과 총회의 의결권 행사시 전자적 방법을 활용할 수 있도록 하고, 총회 온라인 참석도 직접 출석으로 인정(제36조제1항 및 제45조).
- 신축·노후 건물 및 주거·상업·산업 등 다양한 기능 혼재 등 광역적 개발이 어려워 소규모 정비가 불가피한 지역에 유리.
- 노후 불량 건축물 전체 2/3 이상 (시·도 조례로 25% 범위 내에서 증감 가능)
- ‘소규모 재개발’ 사업을 추진할 수 있는 역세권의 범위는 승강장 경계 250m. 다만, 도입 초기인 만큼 사업을 활성화하고, 역세권 활성화 사업 등 타 사업과 형평성을 감안해 3년간 한시적으로 역세권 범위를 350m 이내로 적용.
- 용도지역 변경은 2종 일반주거지역은 3종 일반주거지역 또는 최대 준주거지역까지, 3종 일반주거지역은 준주거지역까지 가능, 용도지역별로 법적 상한용적률까지 용적률을 완화 받을 수 있다. 예컨대, 2종 일반주거지역에서 준주거지역으로 상향될 경우 200%에서 최대 500%까지 용적률 완화를 받아 고밀개발이 가능해진다.
Q 소규모 재개발 절차?
기존 도시정비사업보다 사업기간이 단축된다.
<= 정비계획수립, 구역지정, 조합설립 추진위원회 등 사업준비 단계 생략
<= 정비계획수립, 구역지정, 조합설립 추진위원회 등 사업준비 단계 생략
또한, 사업시행인가와 관리처분인가도 동시에 신청가능하다.
이게 현실적으로 가능한지? (재확인요)
참고: 사업시행인가? 관리처분인가?
사업시행인가는 사업시행자가 공사에 착수할 수 있는 권한을 갖는다는 의미로, 인가 절차의 세부사항까지 정리가 되어 인가 신청을 하여야 하며, 세부사항까지 확정되는 의미가 있다. 재개발 사업의 구체적 계획이 확정되는 절차이므로 재개발 사업 절차 중 가장 중요한 절차다.
관리처분인가는 구체적인 보상규모와 재 건축 아파트 등 사업 이후 건물과 대지에 대한 조합원 간 자산 배분이 확정되는 중요한 과정. 정비사업 막바지 단계에 이뤄진다. 관리처분 인가가 완료되면 입주민의 이주, 기존 건축물의 철거, 공사가 본격적으로 시작된다.
Q '소규모 재개발 시행 절차 (출처: 한국부동산원)
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■ 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령 [별표 1]
답글삭제소규모주택정비사업의 시행으로 건설된 임대주택의 공급조건 등(제34조제1항 관련)
1. 임대주택은 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사람으로서 해당 주택의 입주를
희망하는 사람에게 공급한다.
가. 기준일(법 제22조제2항에 따른 주민합의서 신고일 또는 조합설립인가일을 말
한다. 다만, 시ㆍ도조례로 그 기준일을 따로 정하는 경우에는 그에 따른다. 이
하 같다) 3개월 전부터 법 제26조에 따른 건축심의 결과를 통지받은 날까지 계
속하여 해당 사업시행구역에 거주하는 세입자
나. 기준일 현재 해당 사업시행구역에 주택이 건설될 토지 또는 철거예정인 건축
물을 소유한 사람으로서 주택분양에 관한 권리를 포기한 사람
다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제11호에 따른 도시ㆍ군계획사업
으로 주거지를 상실하여 이주하게 되는 사람으로서 시장ㆍ군수등이 인정하는
사람
라. 그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 사람
2. 주택의 규모별 입주자 선정방법 및 공급절차 등에 관하여는 시ㆍ도조례로 정하는
바에 따른다.
3. 그 밖에 입주자 모집공고의 내용 및 절차, 공급신청ㆍ계약조건ㆍ임대보증금 및
임대료 등 주택공급에 관하여는 「민간임대주택에 관한 특별법」 및 「공공주택
특별법」의 관련 규정에 따른다