인맥을 총동원하여 회계사, 건설회사 중역, 재개발 조합장이나 임원을 역임한 친구나 후배들 및 이들을 통해 소개받은 pm사, 신탁사, 정비업체 등의 믿을만한 전현직 경험자들은 물론, 우리 pm사 간부 두 분도 자주 만나서 묻고 또 물어가며 조언 구하고 터득한 생생한 충고들입니다. (이러한 공개적인 노력과 성의를 알면서도, 마치 개인적 이익을 탐하여 특정업체와 결탁한 것처럼 음해하고 이간질하는 분도 있답니다.)
*** 아래 언급 내용은 어떤 특정업체나 개인에 대해서가 아니라, 갖가지 사례를 다양힌 분들과의 대화나 인터넷 검색을 통해 틈틈이 모으며 2025년 1월부터 추가 보완(예정)하고 있는 것임을 밝혀둡니다.***
Q 재개발 사업 지연 요인?
재개발 사업이 지연되는 이유는 다양하다. 동의율 미달, 조합원 간 의견 충돌이나 조합과 협력업체 간 갈등, 공사비 상승, 금융비용 증가, 정책 변화, 인허가 과정, 사업성 악화 등 다양한 요인이 복합적으로 작용한다.
Q '사업진행속도'와 '야무지게' 하는 것- 뭐가 더 우선일까?
둘 다 중요하지만, 야무지고 올바르게 하지 않으면 사업 진행속도가 아무리 빨라도 도로아미타불이다. 창립총회 빨리 해서 다 좋아했는데 나중에 서류미비로 인한 기본 동의율 충족 못한 것이 밝혀져 무효가 된 사례도 경험했다. 그러자 예비 조합원들의 불신에 더하여, 그 원인 제공한 것으로 지목되는 분들에 대한 뒷얘기만 무성해지고 불만이 쌓인다. 실망한 어느 분은 동의 취소 절차를 밟고 있다는 소문도 있다. 이러한 첫단추 이후에도 업무처리와 적정 비용 문제로 인한 협력업체와 (예비)조합원의 갈등, 자금 조달, 공사비 상승, 금융비용 증가, 정책 변화, 인허가 과정, 사업성 악화 등 여러 단계의 특성상 야무진 일처리가 아니면, 사업진행에 더 큰 차질이 빚어지고 불신과 갈등 요인이 누적된다.
Q 조합장들 깜빵 많이 간다는데? 조합장 주의사항?
ㅇ 업자한테 코만 꿰지 않으면 큰 문제 없을 거다. 항상 조합원들의 이익을 염두에 두고 동네 발전에 봉사한다는 마음으로 나서면 된다. 업자와는 공개적으로 만나고, 공적 만남만 공금으로 집행하고 공무와 관련없는 사적 만남은 법인카드가 아니라 개인카드로 페이하고 영수증 챙겨둬라.
ㅇ 봉투 내밀면서 이게 뇌물이라고 말하는 업자는 없다. "~ 이렇게 저렇게 바꾸면 조합원에게도 이득 된다. 물론 우리에게도 도움된다. ~ 이거 드릴테니 조합장님이 조합원들에게 알아서 써라.~ "
대략 이런 식 접근에 안 먹을 놈 없다.
내가 되물은 적이 있다. "그럼 나도 먹어야 하나요?" ㅋ
ㅇ 규정 잘 지키고 조합 총회 승인 잊지마라. 공개입찰이 필수가 아닌 업체선정을 할 때도, 세군데 이상 제안서 받고 이사회 통해서 선정하고, 가능하면 총회승인도 받아라.
Q pm비 적정성?
ㅇ 이주비에 대한 금융이자에까지 *%?
ㅇ 각종 법정부담금에까지 *%?
ㅇ pm 용역기한은 시공사 선정단계까지 v.s 용역비 산정 모수는 사업종료까지의 전체 사업비? 이게 이치에 맞는가?
ㅇ 추진 초기단계에서 용역계약 맺을 때, 사업비에 무슨 내용이 포함되는지? 그 액수는 얼마나 되는지? 실제 비용은 얼만데 얼마나 많은 금액을 지불하는지? 등등 전부 알고 서명했나?
ㅇ사후 해결 조정방안: pm사 실집행액 서면작성 제출 및 비슷한 규모 사례...등 참고하여 상호 조정 타협 가능.
Q 기 수행업무 추인해야 하나? 관련 법적 근거? (재확인 추가보완 예정)
Q 업체 감별법- 체크 리스트?
- 말이 자주 바뀐다?
- 실수에 대한 인정이나 사과를 안한다?
- 조합원-조합장-임원 사이를 은근히 때로는 노골적으로 이간질한다?
- 특정 임원이나 조합장을 바꾸려 은근히 여러가지 공작과 장난질한다?
- 단톡방이나 이런저런 회의시 앞잡이 역할 몇명 동원, 여론 바꾸려 시도한다?
Q 소규모재개발 추진시 연번동의서 미리 제출하지 않은 지주도 나중에는 똑같이 조합원이 된다. 이러니 동의하지 않는 분도 적지 않고, 조합설립 준비측은 모순이라고 말한다. 이 경우 동의율을 높이는데 앞장서는 등 재개발 사업 성공에 기여한 일반 조합원들에게 골고루 인센티브를 제공할 수 있는 방도는 없나? 임원들의 성공보수, 인센티브, 성과급 등은 어떻게 다른가?
- 일반 조합원에 대한 인센티브 사례가 있던 것 같다. 조합원 총회 승인으로 가능할 것이다. 조합장이나 임원들의 인센티브는 오해받을 소지가 많을 것이다.
<아래는 구글 Search AI 개요- 발췌 요약, 옆 사진은 조힙 비리에 대한 비판 기사 캡처>
<아래는 구글 Search AI 개요- 발췌 요약, 옆 사진은 조힙 비리에 대한 비판 기사 캡처>
- 일반 조합원에 대한 인센티브는 추가 이익 공유, 분양 관련 혜택, 특별 할인 등 다양한 형태로 나타난다. 하지만, 조합 임원들의 인센티브 지급 논란이 지속적으로 발생하며, 조합원들의 반발을 낳기도 한다. 어느 경우든 인센티브 지급은 합리적인 수준에서, 투명하게 공개되어야 한다.
Q 재개발 조합원이 염두에 두어야 할 리스크?
사업 지연, 공사비 증가, 미분양 등등의 리스크들은 조합원의 경제적 부담과 이익 감소로 이어질 수 있다.
ㅇ 사업 지연: 여러 단계(조합설립, 사업계획승인, 관리처분 등)마다 지연 발생 가능.
ㅇ 공사비 증가: 건축비/인건비 상승 등으로 공사비 증가하면 할 수 조합원들의 부담은 늘고 사업의 수익성은 감소.
ㅇ 미분양: 부동산 경기가 좋지 않을 경우 미분양 문제가 심각해지면 조합원들에게 경제적 손실을 가져다줄 수 있다.
ㅇ 조합원 갈등: 업체의 공작이나 불순한 이간질 등으로 조합원들의 의견이 분분할 경우 사업 진행에 어려움을 겪을 수 있다. 또한 조합원 참여 부족 및 집행부의 의사 결정에 대한 신뢰가 낮을 경우 사업이 원만하게 진행되지 않을 수 있다.
Q 명심사항 한마디로 요약하면...
ㅇ 모든 조합원 호구가 돼서는 안된다.
ㅡ 두마디로 요약하면...
ㅇ 모든 임원 오염되어서는 안된다.
ㅇ 모든 임원 오염되어서는 안된다.
ㅡ 세마디로 요약하면...
ㅇ 특정 업체(업자)에 이용 당하지 말라.
(조합원 전체의 이익을 우선 생각하는 균형잡힌 시각을 견지하라. 불신 자초하는 촌스러운 업체일수록 조합원 서너명 앞잡이 내세워 단톡방이나 각종 회의시 동원한다. 이런 얘기 좀 올려주세요~ 등등... 누구나 눈치채고 웃음꺼리 될 뿐.... 그런 거에 쫄지도 말라)
ㅇ 특정 업체(업자)에 이용 당하지 말라.
(조합원 전체의 이익을 우선 생각하는 균형잡힌 시각을 견지하라. 불신 자초하는 촌스러운 업체일수록 조합원 서너명 앞잡이 내세워 단톡방이나 각종 회의시 동원한다. 이런 얘기 좀 올려주세요~ 등등... 누구나 눈치채고 웃음꺼리 될 뿐.... 그런 거에 쫄지도 말라)
Q 용적률 완화?
- 2028년 5월 18일까지 3년간 한시적으로, 제2종일반주거 지역은 250% / 제3종은 300%까지 용적률 완화
- 2028년 5월 18일까지 3년간 한시적으로, 제2종일반주거 지역은 250% / 제3종은 300%까지 용적률 완화
- 2028년 5월 18일 까지 접수된 건축허가(신고) 까지 적용, 주거용도 건물일 경우 전용85m2 (오피스텔도 동일 적용)이하만 적용되며, 2,3종 주거지역에서 허용되는 용도면 다른 제한사항 없이 가능.
참고 링크기사: https://www.housingherald.co.kr/news/articleView.html?idxno=50107
참고 링크기사: https://www.housingherald.co.kr/news/articleView.html?idxno=50107
<기타 참고용 블로그 게시글>
임대료 수입과 재개발? https://howreport.blogspot.com/2024/11/blog-post_10.html
소규모 재개발사업? https://howreport.blogspot.com/2024/03/blog-post.html
재개발 관련 법령 등 참고자료 https://howreport.blogspot.com/2025/01/blog-post_23.html
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