🔴 1단계: 조합설립인가 전후 주요 리스크
PM(사업관리자)이 사실상 사업 전체를 좌지우지
용역 계약 구조가 불리하게 체결됨
조합 정관·내규에 조합원에게 불리한 조항 삽입
향후 시공사 선정 방향이 이미 “내정”되는 경우
✔️ 조합원 체크
PM 계약서 성공보수, 추가비용 조건 확인
“총사업비 증가 시 PM 수익도 증가 구조인지”?
정관에, 총회 의결 기준, 정보공개 범위, 해임 규정 반드시 확인
“자료 열람권” 실제로 행사해보세요 (형식 말고 실전)
🔴 2단계: 사업시행인가 (설계 확정 단계)
👉 가장 위험: “면적·분담금 폭탄 구조 확정”
👉 주요 리스크
조합원 분양면적 줄이기 (일반분양 늘리기)
건축비 과다 설계 (고급화 명목)
용적률, 층수 계획 왜곡
추정 분담금 축소 발표 → 나중에 폭증
✔️ 조합원 체크
“추정 분담금”은 절대 믿지 마세요 → 참고용일 뿐
설계 변경 시
→ 누가 이득 보는지만 보면 답 나옵니다
“일반분양 비율 vs 조합원 배정” 반드시 비교
같은 평형인데 내 지분이 줄어드는지 확인
🔴 3단계: 시공사 선정
👉 가장 위험: “겉은 좋은 조건, 속은 독”
⚠ 주요 리스크
저가 입찰 → 이후 공사비 증액
무상 옵션 남발 → 결국 분담금 전가
특정 건설사 밀어주기 (담합 구조)
브랜드만 보고 선택
✔️ 조합원 체크
“공사비 증액 조건” 계약서에 어떻게 쓰였는지
공사비 단가 → 평당 얼마인지 비교 필수
무상 제공 항목 → 진짜인지 확인
“확정 공사비인지 / 변동형인지” 반드시 체크
🔴 4단계: 관리처분계획인가
👉 가장 위험: “내 돈이 확정되는 순간”
️ 주요 리스크
조합원별 분담금 확정 (충격 구간)
감정평가 불공정 논란
동일 조건인데 배정 차별 발생
️ 조합원 체크
감정평가 2곳 이상인지 확인
내 종전자산 평가액이 적정한지
평형 배정 기준 공개 요구
이 단계에서 이의제기 안 하면 끝입니다
🔴 5단계: 이주·철거
👉 가장 위험: “시간 = 돈”
️ 주요 리스크
이주 지연 → 금융비용 폭증
명도 소송 장기화
세입자 문제
️ 조합원 체크
이주 일정 현실성 있는지
금융비용 증가 구조 확인
사업 지연 시 누가 책임지는지
🔴 6단계: 착공 ~ 준공
👉 가장 위험: “공사비 폭탄 + 품질 문제”
️ 주요 리스크
공사비 증액 (거의 100% 발생)
자재 변경 (원가 절감)
공사 지연
✔️ 조합원 체크
공사비 증액 근거 공개 요구
설계 변경 → 총회 의결 여부 확인
감리 역할 제대로 하는지 체크
🔴 7단계: 입주
👉 가장 위험: “마지막까지 돈”
️ 주요 리스크
추가 분담금 발생
하자 문제
관리비 구조 문제
️ 조합원 체크
하자보수 보증기간 확인
입주 전 사전점검 철저히
관리규약 확인
🔥 핵심 한 줄 정리
👉 “사업은 PM과 시공사가 끌고 가고, 조합원은 방심하면 끝까지 돈 내는 구조”
💡 진짜 중요한 조언 (이건 꼭 보세요) 당장 해야 할 행동 3가지입니다:
1️⃣ 조합원 최소 5~10명 ‘핵심 그룹’ 만드세요
→ 혼자 싸우면 100% 집니다
2️⃣ 자료 요구를 ‘문서’로 하세요
→ 구두 요청은 의미 없습니다
3️⃣ PM을 감시하세요 (핵심 타겟)
→ 시공사보다 더 중요합니다
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