임대료 수입 좋은데 재개발?

Q 소규모 재개발 추진 중인 동네에서 3층짜리 코너 건물에 거주하면서, 지하 및 1~2층 월 임대료 수입 300만원 넘습니다. 물론 건축한지 40년 가까이 된 노후 주택이니, 수시로 발생하는 유지보수 비용이나 향후 개축비도 만만치는 않겠지요.
부동산 전문 친구들과 상의는 물론, 가족들 간의 의견도 다양해서 몇 달 동안 망설이다 최근 재개발에 동의했습니다. 동의하게 된 산술은 이렇습니다.

제 계산에 오류가 있는지, 한번 보시고 의견 주시면 고맙겠습니다.

<당장 매각할 경우>

ㅇ 현재 최고 좋은 값으로 집 팔면 호가==> 21억

ㅇ 1가구 1주택이지만 상가 부분 비중이 높아 양도소득세==>  3억 정도

 

<재개발 안된다 치고 계속 보유할 경우>

ㅇ 앞으로 5년간 임대료 수입==> 5년 X 3000만원= 1.5억 (공실기간 및 중개수수료 감안)

ㅇ 앞으로 5년간 유지 보수비 어림잡아 최소 0.1억 ~ 0.5억

ㅇ 5년후 개축비==> 최소 6억 이상 (물가상승율 미반영)

ㅇ 개축비 6억을 회수하려면 20년 임대해야 (그때는 내 나이 100살도 넘어...ㅎ)

<재개발 동의하여 현 건물 날리고 아파트 확보할 경우>

ㅇ 종전가 보상비==> 최하 17~18억?

ㅇ 조합원 아파트 구입가==> 12~13억? (5억 정도 현금 확보 예상)

ㅇ 분양받아 되판다면==> 20억? (당시 시세가 어떨지 모르지만 한강 조망권 아파트 현시세 감안, 7~8억 수익)