부처, 공자, 소크라테스 3성인은 같은 시대에 사셨는데 만나보셨을까?

기원전 5세기 무렵 태어나신 시기가 백년도 차이가 나지 않은 고대의 성인 세분이 있습니다. 

오늘날처럼 교통이 발달했었다면 틀림없이 서로 만나기도 했을 겁니다. 

탄생 순서로 석가모니 부처, 공자, 소크라테스 … 이 세 분이 활동한 시기는 인류 정신사의 거대한 전환점으로 평가받는데요, 독일 철학자 칼 야스퍼스는 이를 '축의 시대(Axial Age)'라고 명명했습니다. 

인류의 정신사와 문명을 근본적으로 바꾼 혁명적 변화가 일어난 이 시기에 형성된 보편적 사유와 가치관은 오늘날까지 인류 문명의 근간을 이루며, '축'처럼 인류 역사의 방향을 바꿨다고 하여 붙인 표현입니다. 

시대적으로 세 분은 기원전 5~6세기 무렵 동서양 각지에서 거의 동시에 등장했습니다.

대랙적인 기록상 석가모니는 기원전 566년~486년, 공자는 551년~479년, 소크라테스는 469년~399년이 생존 연대.

https://youtube.com/shorts/3b2J8SVO5Ps?feature=share

기존의 질서가 무너지고 전쟁과 갈등이 빈번한 격동기에 살았습니다. 부처는 인도 도시국가들의 발흥과 계급 갈등을, 공자는 춘추시대 말기의 혼란을, 소크라테스는 아테네 민주주의의 쇠퇴와 펠로폰네소스 전쟁을 겪었습니다.

전통적인 신화나 관습이 더 이상 삶의 해답이 되지 못하자, 외부적 권위가 아닌 '인간 내면'과 '보편적 진리'에 의문을 던지기 시작한 시기입니다.

철기 보급으로 인한 생산력 증대와 문자의 확산은 지식인 계층이 성장하고 철학적 사유가 심화되는 기술적 토대가 되었습니다.

철학 사상에서의 공통점을 꼽아 본다면 세 분은 모두 신 중심의 세계관에서 벗어나 '인간이 어떻게 살아야 하는가'라는 인간 중심의 실천적 윤리에 집중했습니다.

"천상천하 유아독존(부처)", "修己安人(자신을 닦아 남을 편안하게 한다; 공자)", "너 자신을 알라(소크라테스)" 등등 공통적으로 자기 자신에 대한 깊은 성찰을 강조했습니다.

고통과 악의 근원을 '무지(알지 못함)'에서 찾고, 끊임없는 배움과 수행을 통해 진리에 도달할 것을 역설했습니다.

또한 세 분 모두 직접 저술한 책을 남기지 않았으며, 그들의 가르침은 제자들에 의해 기록(불경, 논어, 플라톤의 대화편 등)되어 후세에 전해졌습니다.

보이는대로 보되 새롭게

보고 싶은 대로 보려는 선입견 없이 보이는 그대로를 보기.

익숙함에서 벗어나 새로운 시선으로 세상을 바라보기.

위 서로 모순되는 듯한 미덕은 잘 생각해보면 상호 보완적인 관계다. 서로 다른 측면에서 더 깊고 정확한 현실 인식을 목표로 한다.

"보이는 대로 보기"는 주관적인 해석이나 욕망을 배제하고 객관적인 현실을 있는 그대로 수용하려는 태도이다. 현실에 대한 정확한 이해와 분별력을 키우며, 사실에 기반한 판단을 내리는 데 필수적이다

"익숙함에서 벗어나 새로운 시선으로 바라보기"는, 기존에 고정된 사고방식이나 편견에 도전하고, 새로운 가능성을 탐색하는 능력을 강조한다. 창의성, 유연성, 그리고 변화에 대한 개방성을 함양한다. 당연하게 여기던 것들에 의문을 제기하며 더 넓은 시야를 갖게 한다.

https://youtube.com/shorts/WMmiU4nxdJU?si=MwtF7BQduhw3qF98

이 둘은 어떻게 조화를 이룰까?

1. 새로운 시각은 객관적 인식을 위한 준비 과정이다. 익숙함에서 벗어나려는 노력은 '보고 싶은 대로' 보게 만드는 기존의 편견과 선입견을 깨부수는 과정이다. 이러한 과정을 통해 비로소 '보이는 대로' 볼 수 있는 준비가 된다. 

2. 객관적 인식은 새로운 통찰력의 토대이다. 현실을 있는 그대로 정확히 파악하는 것은 새로운 아이디어나 해결책을 찾는 데 중요한 출발점이 된다. 사실에 대한 명확한 이해 없이 새로운 시도만으로는 공허할 수 있다. 

결론적으로, 유연한 사고(새로운 시각)로 선입견을 버리고, 현실을 객관적으로 인식(보이는 대로 보기)하여 더 깊은 통찰에 도달하는 것은 하나의 통합된 인식 과정이라고 볼 수 있다.

이러한 생각의 틀을 바탕으로 AI ChatGPT의 도움을 받아 단어 공부와 함께 캐치프레이즈 몇개를 구상해 보았다.

Equanimity: 마음의 평정, 흔들리지 않는 균형 잡힌 태도, 새로운 것을 받아들이되 감정이나 선입견에 휘둘리지 않는 상태....

새롭게 보되 흔들리지 않게, 있는 그대로 보되 닫히지 않게

Clarity: 명료함, 흐리지 않은 인식, 감정·욕망·편견이 걷힌 상태에서 보는 시야. 그러나 균형(balance)보다는 “맑음” 쪽에 더 치우침

Discernment: 분별력, 통찰력 있는 판단, 있는 그대로 보되, 의미를 가려내는 능력. 조금 지적이고 엄숙.

Aperture: 열림, 개구부(카메라 조리개), 열려 있으나 조절됨, 너무 열리지도, 닫히지도 않음

Latin – Aequa Mens(아에쿠아 멘스): 균형 잡힌 마음, 공정한 정신 (aequa=균형 있는, mens=마음, 인식)

흔들리지 않되 닫히지 않은 정신, 열린 균형 상태의 인식

Latin – Luciditas: 맑음, 투명한 인식, 혼탁하지 않은 의식 상태

Equanimity — Open, yet steady.

Aequa Mens — A balanced way of seeing.

Aperture — Open enough to see clearly.

EQUANIMITY – 균형의 시선 명상

열려 있으되 흔들리지 않게 Open, yet steady.

있는 그대로 보되, 닫히지 않게 See clearly, stay open.

새롭게 보되 흔들리지 않게 Fresh eyes, steady mind.

있는 그대로 보되 닫히지 않게 See what is, stay open.

[노래] 바보새 (바로 보되 새롭게)

[Verse 1]

늘 보던 세상 그게 전부인 줄 알았지

정말 그럴까, 혹시 다른 건 없을까

익숙함을 벗어나 낯선 눈으로 바라보면

닫힌 마음 틈새로 새로운 바람 스며와

[Chorus]

새롭게 보되 흔들리지 말기

있는 그대로 비틀지 말기

닫지 않은 마음, 흔들림 없는 눈

그 사이에서 길이 보여

다르게 보되 멀어지지 않게

보이는 진실에 발을 딛고

열려 있으되 중심을 지킨 채

나는 오늘을 바라봐

[Verse 2]

바람 같은 생각 잠시 내려놓고

현실 앞에 조용히 서면

차갑지 않은 진실 하나가

오히려 나를 단단하게 해

땅을 딛고 서 있어야

멀리도 갈 수 있다는 걸

보이는 것을 제대로 볼 때

내일도 길을 찾는다는 걸

[Chorus: Repeat]

새롭게 보되 흔들리지 말기

있는 그대로 비틀지 말기

닫지 않은 마음, 흔들림 없는 눈

그 사이에서 길이 보여

다르게 보되 멀어지지 않게

보이는 진실에 발을 딛고

열려 있으되 중심을 지킨 채

나는 오늘을 바라봐

[Outro]

새롭게 보되 흔들리지 말기

있는 그대로 비틀지 말기

그 균형 속에서

나는 오늘, 세상을 배운다

새롭게 보되 흔들리지 않게 Fresh eyes, steady mind. > 있는 그대로 보되 닫히지 않게 See what is, stay open. ✔ 국내 대상 친화력 최고 ✔ 공공·교육·방송 프로그램에 적합 --- 🔚 개인적으로 가장 강력 추천 조합 🎯 공식 명칭 EQUANIMITY – 균형의 시선 명상 🎙 공식 슬로건 > 열려 있으되 흔들리지 않게 Open, yet steady. > 있는 그대로 보되, 닫히지 않게 See clearly, stay open

 익숙함에서 벗어나 새로운 시선으로 세상을 바라보는 미덕과, 선입견 없이 보이는 그대로를 보는 미덕은 표면적으로는 모순처럼 보일 수 있지만, 상호 보완적인 관계입니다. 이 두 미덕은 서로 다른 측면에서 더 깊고 정확한 현실 인식을 목표로 합니다.

**"익숙함에서 벗어나 새로운 시선으로 바라보는 미덕"**은 기존에 고정된 사고방식이나 편견에 도전하고, 새로운 가능성을 탐색하는 능력을 강조합니다. 이는 창의성, 유연성, 그리고 변화에 대한 개방성을 함양합니다. 우리가 당연하게 여기던 것들에 의문을 제기하며 더 넓은 시야를 갖게 합니다.

**"보이는 대로 보는 미덕"**은 주관적인 해석이나 욕망을 배제하고 객관적인 현실을 있는 그대로 수용하려는 태도입니다. 이는 현실에 대한 정확한 이해와 분별력을 키우며, 사실에 기반한 판단을 내리는 데 필수적입니다. 

이 둘은 다음과 같은 방식으로 조화를 이룹니다:

1. 새로운 시각은 객관적 인식을 위한 준비 과정입니다. 익숙함에서 벗어나려는 노력은 '보고 싶은 대로' 보게 만드는 기존의 편견과 선입견을 깨부수는 과정입니다. 이러한 과정을 통해 비로소 '보이는 대로' 볼 수 있는 준비가 됩니다.

2. 객관적 인식은 새로운 통찰력의 토대입니다. 현실을 있는 그대로 정확히 파악하는 것은 새로운 아이디어나 해결책을 찾는 데 중요한 출발점이 됩니다. 사실에 대한 명확한 이해 없이 새로운 시도만으로는 공허할 수 있습니다.

결론적으로, 두 미덕은 서로 모순되지 않습니다. 오히려 유연한 사고(새로운 시각)로 선입견을 버리고, 현실을 객관적으로 인식(보이는 대로 보기)하여 더 깊은 통찰에 도달하는 것은 하나의 통합된 인식 과정이라고 볼 수 있습니다.

ㅡㅡ

우리는 흔히 두 가지 태도를 따로 생각합니다.
하나는 익숙함에서 벗어나 새로운 시선으로 세상을 바라보는 것,
또 하나는 선입견 없이, 보이는 그대로 보는 것이죠.
겉으로 보면 이 둘은 조금 상반돼 보일 수도 있습니다.
하나는 다르게 보라고 말하고,
다른 하나는 있는 그대로 보라고 하니까요.
그런데 곰곰이 들여다보면,
이 두 가지는 서로 부딪히는 개념이 아니라
오히려 서로를 완성해 주는 한 쌍의 태도입니다.
먼저, 익숙함에서 벗어난다는 건
우리가 늘 당연하게 여기던 생각들에
“정말 그럴까?” 하고 한 번쯤 질문을 던지는 일입니다.
이 질문 하나가 굳어 있던 시선을 풀어 주고,
새로운 가능성을 볼 수 있는 여지를 만들어 줍니다.
창의력도, 변화에 대한 열린 마음도
바로 여기서 시작되죠.
그리고 그다음에 필요한 게 있습니다.
바로, 보이는 대로 보는 힘입니다.
내 바람이나 해석을 잠시 내려놓고
현실을 있는 그대로 받아들이는 태도죠.
이건 차갑기 위한 게 아니라,
정확해지기 위한 자세입니다.
사실을 제대로 봐야 판단도 흔들리지 않습니다.
중요한 건 이 순서입니다.
새로운 시선은 편견을 깨는 준비 과정이고,
그 과정을 거쳐야 비로소
‘보고 싶은 대로’가 아니라
‘보이는 대로’ 볼 수 있게 됩니다.
또 한편으로는,
현실을 정확히 바라보는 힘이 있어야
새로운 생각도 공허해지지 않습니다.
땅을 제대로 딛고 서 있어야
멀리도 나아갈 수 있는 법이니까요.
결국 이 두 태도는 하나로 이어집니다.
유연한 사고로 선입견을 내려놓고,
차분한 시선으로 현실을 바라보는 것.
이 과정이 쌓일수록
우리는 세상을 더 깊이, 더 정확하게 이해하게 됩니다.
새롭게 보되, 흔들리지 않게.
있는 그대로 보되, 닫히지 않게.
그 균형 속에서
우리의 시야는 한층 넓어집니다.

ㅡㅡ

바닥, 딛는 느낌

 바닥, 딛는 느낌

짧지도 쉽지도 않아

멋진 포장 어려운 말장난일랑

머릿속서 끄집어내 발 밑에 놓으시게

가슴 맺힌 답답함이

연민 아니라 욕망이면

그것도 꺼내시게

속 거북한 배 아픔도

시새움이면

얼른 내리시게

누가 말했지

정신은 다리와 함께 움직인다고 

두 발로 사유하는 철학이라고

등판 곧추 세우고 딛는 느낌 잃지 말고 

흐름 따라 걸으시게

<하우선생 명상시집 "지금 여기가 거기다"에서>

시대와 장소를 초월한 인생의 지혜와 진리들?

인류 역사 5천년을 관통하며 시대와 문화를 초월하여 변하지 않는 보편적인 인생의 지혜와 진리들이 있다. 고대 철학자들부터 현대 심리학자들에 이르기까지 공통적으로 강조, 시대와 장소를 초월하는 인간 삶의 본질적인 측면들을 찾아본다.

https://youtu.be/Js1-5JMe0Ts?si=uiCyzJqUHUwQrVUq

삶의 유한성과 죽음의 수용:

고대 이집트나 메소포타미아 문명부터, 많은 문화권에서는 삶이 유한하다는 사실을 인식하고 죽음을 받아들이는 지혜를 강조했다. 이는 현재의 삶을 충실히 살게 하는 원동력이다.

변하지 않는 것은 없다:
"판타 레이(Panta Rhei; 萬物流轉; 같은 강물에 두 번 발을 담글 수 없다)", "세상에서 유일하게 변하지 않는 것은 모든 것이 변한다는 사실"이라고 헤라클레이토스는 말했다. 동양의 노자 철학이 강조하는 자연의 순환과 맥을 같이 하는 심오한 통찰이기도 하다. 변화야말로 유일한 상수인 것이다. 이 변화를 받아들이고 적응하는 능력은 행복한 삶의 필수 조건이다. 과거의 지혜를 바탕으로 하되 새로운 환경에 유연하게 적응하는 능력 또한 현명한 삶의 방식이다. 

중용 (Moderation)과 균형의 미덕:

과유불급(過猶不及)은 동서양을 막론하고 강조된 지혜다. 음식, 일, 감정 등 모든 면에서 극단을 피하고 균형을 유지하는 것이 행복과 건강에 이롭습니다.

자기 성찰을 통한 지혜와 배움의 추구:

"아무것도 모른다는 것을 아는 것이 가장 현명하다", "너 자신을 알라"는 소크라테스의 말처럼, 자신의 강점, 약점, 동기를 이해하려는 노력은 현명한 삶을 위한 첫걸음이다. 자신을 이해하고 끊임없이 배우며 지혜를 얻고자 하는 것은 인류의 오랜 열망이다. 동서고금을 막론하고 배움과 성찰은 중요한 가치로 여겨져 왔다.

공동체의 중요성:

인간은 사회적 동물로서 타인과의 관계 속에서 의미를 갖는다. 가족, 친구, 지역사회와의 연결은 개인의 행복과 생존에 매우 중요하다. "네가 대접받고 싶은 대로 남을 대접하라"는 원칙은 거의 모든 종교 및 윤리 체계에서 발견된다. 상호 존중과 공감은 건강한 사회관계를 위한 변치 않는 토대이다. 아리스토텔레스가 말했듯, 인간은 혼자서는 온전히 살 수 없으며 공동체 속에서 관계를 맺고 살아가야 한다. 상호 의존과 협력은 인류 생존의 근본적인 원칙이다.

도덕과 윤리의 중요성:

칸트의 윤리학에서 강조하듯, 인간은 타인을 수단이 아닌 목적으로 대우해야 하며, 사람으로서 마땅히 행해야 할 도리와 규범(윤리)을 지키는 것은 사회 질서 유지와 개인의 존엄성 실현에 중요하다.

인내와 회복탄력성:

인생에는 어려움과 고난이 없을 수 없으며, 이에 좌절하지 않고 인내하며 극복하는 능력은 시대를 초월한 중요한 미덕이다. 스토아 철학이나 불교의 가르침 등 여러 사상에서도 고난은 피할 수 없는 것이며, 이에 대처하는 자세가 삶의 질을 결정한다.

감사와 만족:

이미 가진 것에 감사하고 작은 것에 만족하는 마음가짐은 탐욕과 끊임없는 욕망에서 비롯되는 불행을 줄이는 효과적인 방법이다.

노래: 〈변하지 않는 지혜〉

<1절>

사람들은 늘 같은 질문을 해

어떻게 살아야 하는지

무엇이 삶을 빛내는지

한번뿐인 삶 영원치 않기에

오늘 이 순간순간을

조금 더 깊이 안아본다

<후렴>

변치않는 하나는 모든게 변한다는  

그 진리처럼 흐르는 강물

우리도 함께 흘러가지만

사랑과 존중, 감사의 마음

오래된 지혜는 지금도

모두에게 길이 되네

<2절>

지나침도 모자람도 없게

균형 위에 서 있을 때

마음은 비로소 숨을 쉰다

너 자신을 알라는 오래된 말처럼

배우고 묻고 돌아보며

나는 나를 다시 만난다

<후렴>

변치않는 하나는 모든게 변한다는  

그 진리처럼 흐르는 강물

우리도 함께 흘러가지만

진심 다하는 사람다운 약속 위에

천년을 건너온 지혜가

오늘을 붙잡아 준다

<브리지>

고난은 피할 수 없고

넘어짐은 삶의 일부

그래 다시 일어나

작은 것에 감사할 때

욕망은 조용해지고

지금 이대로도 좋아

<마지막 후렴 (합창)>

모든 것 변해도

함께 걷는 이 세상에

우린 혼자가 아니야

오랜 지혜는 노래되어 흐르고

인류가 남긴 답은

지금 여기, 우리의 삶

익숙한 것에서 탈출하기

매일 반복되는 일상 속에서 새로움과 즐거움을 찾는 지혜

ㅇ 익숙한 사물이나 풍경을 마치 처음 보는 것처럼 자세히 관찰해 보세요. 매일 걷는 길가의 나무, 하늘의 구름, 커피 한 잔의 향기 등 평소 무심코 지나치던 것들에서 새로운 아름다움을 발견할 수 있습니다.

ㅇ 매일의 루틴에 아주 작은 변화를 주세요. 평소와 다른 길로 출근하기, 새로운 메뉴 시도하기 등이 지루함을 깨는 데 도움이 됩니다.

ㅇ 문화센터나 동아리 모임에 적극 참여해봐요. 어릴 때부터 꿈꿔왔던 것이나 호기심을 충족시키는 새로운 것 배우기에 빠져보세요.

ㅇ 매일 잠들기 전, 오늘 감사했던 일 세 가지를 적어보세요. 사소한 것들에 대한 감사는 삶에 긍정적인 에너지를 더해줍니다.

ㅇ 결과보다는 과정을 즐기세요. 새로운 취미를 시작할 때, 능숙해지는 것보다 배우는 과정 자체의 즐거움에 집중하는 것이 중요합니다.

ㅇ 동창 모임에도 나가고 매일 보는 가족이 아니라 속을 아는 다른 사람들과 조심스럽게 교류하기도 좋아요.

https://youtube.com/shorts/pa9M7LF3nGY?feature=share

이런 걸 주제로 Gemini에게 노래 가사를 부탁해 봤어요.

새로운 시도였죠. 

ㅡ 일상의 보물찾기 ㅡ

(Verse 1) - 익숙한 것들의 재발견

매일 똑같은 아침 햇살 / 창문 밖 익숙한 거리 무심코 지나친 풍경들 / 오늘은 멈춰서 보네 길가의 나무 그 잎사귀 / 하늘의 구름 조각들 커피 한 잔의 깊은 향 / 처음처럼 느껴지는 걸 Oh-oh, 낯설지 않은 이 세상 속 / 숨겨진 아름다움을 찾아

(Chorus) - 변화와 지혜

반복되는 하루에 마법을 / 아주 작은 변화를 더해봐 다른 길로 걸어보는 발걸음 / 새로운 메뉴의 기대감 지혜란 멀리 있지 않아 / 여기 지금 내 곁에 지루함을 깨뜨리는 용기 / 일상의 보물찾기 시작해

(Verse 2) - 배움과 감사

새로운 무언가를 배우는 설렘 / 서툰 손짓도 좋아 결과보다는 과정 자체를 / 즐기는 나의 모습이 밤이 깊어 잠들기 전에 / 노트에 적어보는 감사 사소한 세 가지의 기쁨 / 긍정 에너지로 가득 채워 Oh-oh, 마음의 온도가 올라가 / 작은 행복으로 충분한 하루

(Chorus) - 변화와 지혜

반복되는 하루에 마법을 / 아주 작은 변화를 더해봐 다른 길로 걸어보는 발걸음 / 새로운 메뉴의 기대감 지혜란 멀리 있지 않아 / 여기 지금 내 곁에 지루함을 깨뜨리는 용기 / 일상의 보물찾기 시작해

(Bridge) - 교류와 즐거움

혼자만의 시간도 좋지만 / 문을 열고 나가봐 따뜻한 시선과 웃음을 / 다른 이들과 나누면 새로운 이야기가 피어나 / 세상이 더 다채로워져

(Outro) - 마무리

매일이 새롭기를 기도해 / 매 순간 즐거움을 찾아 오늘도 멋진 하루였지 / 내일의 기쁨을 기다려 Oh-oh-oh, 지혜롭게 살아가 / (Fade out) 일상의 보물찾기

ChatGpt는 이렇게 만들었어요. 

이를 토대로 동영상을 만들어 유튜브에 올려봤지요.
이러한 과정도..... 매일 늘어나는 조회수 지켜보는 것도..... 정말 새로운 재미였어요. 

<1절>

매일 걷던 그 길 위에

어제 못 본 나뭇잎이 흔들려

하늘 위로 천천히 흐르던

작은 구름도 오늘은 더 하얗네

손에 들린 따뜻한 커피 향

왠지 마음 깊은 곳을 깨우고

너무 익숙해 잊고 살던 것들

하나씩 다시 보이기 시작해

<후렴>

오늘을 처음처럼 바라본다

내 곁의 작은 것들 속에 새로움이 피어나

지루한 하루도 노래가 되고

평범한 순간도 선물이 된다

내 삶의 길 위에

작은 기적들이 반짝인다

<2절>

평소 걷던 길을 살짝 비켜

처음 보는 골목길로 들어서면

낯선 풍경이 조용히 말을 건네

“너의 하루를 새로 칠해 보라”고

어색한 취미 하나를 배우며

천천히 서툴러도 웃어보면

결과보다 과정이 더 아름답단 걸

조금씩 마음이 알아가네

<브리지>

오늘 고마웠던 일 세 가지

소리 내어 조용히 적어 보면

내가 잊고 지나쳤던 행복이

어느새 손끝에, 마음에 머문다

사람들의 이야기에 귀를 열면

내 하루는 더 넓어져만 가네

<후렴(마무리)>

오늘을 처음처럼 바라본다

내 곁의 작은 것들 속에 새로움이 피어나

지루한 하루도 노래가 되고

평범한 순간도 선물이 된다

내 삶의 길 위에

작은 기적들이 반짝인다

하우마인드 How to set our mind free

'마음의 자유'는 내적 외적 불안 구속 압박은 물론 어떤 트라우마나, 타인의 시선 등에 얽매이지 않는 상태다. 

나아가 자신의 감정, 행동, 신념 등을 주체적으로 통제할 수 있는 상태를 의미한다. 

'하고 싶은 대로 하는 것'을 넘어, 스스로의 마음을 다스리고 책임질 수 있는 능력과 깊은 관련이 있다.

https://youtube.com/playlist?list=PLQbMCFQRQPu3OPxN3lEi4SVVFG6n4DErf&si=-stLq0MqKKflW4Ho

ㅇ 고통이나 번뇌, 망념에 걸림이 없이 평온한 상태.

ㅇ 타인이 원하는 모습이 아닌, 자신이 진정으로 원하는 모습으로 살아가는 것.

ㅇ 물질이나 성과 등에 과도하게 집착하고 명예욕 등으로부터 해방되는 것.

ㅇ 자신의 감정과 생각을 이해하고 받아들이며, 부정적인 자기 대화를 끊어내는 것. 

ㅇ 철학적, 심리학적 관점에서 마음의 자유를 얻는 방법?

ㅇ 명상 수생 등을 통해 고요한 마음을 유지하고 '지금 여기'에 집중. 자신을 온전히 이해하는 수행을 통해 단단한 내면 구축. 생각과 정체성을 분리하고, 부정적인 사고 패턴에 도전하며, 현재에 머무르기.

ㅇ 내가 아닌 것들에 생각과 정체성을 분리하고, 부정적인 사고 패턴에 도전하며, 현재에 머무르 마음 쓰지 않고, 원하는 관계만 선택하는 등 명확한 경계를 설정.

ㅇ 통제할 수 없는 것은 받아들이고, 가진 것에 감사하며 긍정적인 마음 습관.

ㅇ 판단 없이 현재 순간에 집중하는 명상수행은 생각이 떠오르는 순간을 관찰하면서도 그것에 휩쓸리지 않도록 도와주어 부정적인 감정의 강도를 줄일 수 있다.

ㅇ 생각은 각자의 정체성과 분리된 것ㅡ 생각이 있다고 해서 그것이 사실이 되거나 자신이 누구인지 정의되는 것이 아니며, 생각은 그냥 왔다가 사라지는 정신적인 사건일 뿐.

ㅇ 감사한 일들을 수시로 찾아보는 것은 삶의 긍정적인 측면에 초점을 맞출 수 있게 해준다.

ㅇ 다른 사람들과의 좋은 관계, 새로운 것을 배우는 것, 창의적인 작업은 표현의 출구가 된다.

ai시대... 이 생활 속에 대중화?

이 블로그에 게시된 글들이 Google 검색 결과에 나오지 않는 이유를 구글(ai)에 물었습니다. 답은 이랬습니다
해당 페이지가 아직 Google 검색 엔진에 색인되지 않았을 수 있기 때문입니다. 
콘텐츠가 검색 결과에 잘 나오도록 하려면 Google Search Console을 활용하여 블로그의 색인 상태를 확인하고, 사이트맵을 제출하거나 URL 검사 도구를 사용하여 색인 생성 요청을 할 수 있습니다. 
또한, 구체적인 페이지 제목 및 메타 설명 작성, 양질의 콘텐츠 작성, 내부 및 외부 링크 활용, 이미지 alt 속성 기재 등 검색 엔진 최적화(SEO)를 개선하는 방법도 도움이 될 수 있습니다. 

손주 돌보는 할아버지 할머니들이 알아야 할 지혜?

한국 사회의 변화 속에서 출근하는 부모를 대신해 할아버지 할머니들이 손주를 돌보는 경우도 많다. 조부모의 교육적 역할이 많아졌는데, 방임할 수는 없겠고 어떤 접근이 좋을까?   

그 안에는 세대 차이, 가치관 차이, 그리고 교육 방식의 차이에서 오는 긴장도 있일 수 있다.

“방임은 곤란하지만 간섭은 부담스러운” — 그 사이의 균형이 핵심이다.

AI에 질문해봤다.

1. ‘양육자’보다 ‘지원자’로서의 태도; 조부모가 모든 걸 지도하려 하기보다, 부모의 양육 원칙을 존중하고 **‘보조 역할’**을 자임하는 게 좋습니다.

예: 손주가 문제 행동을 할 때 “이건 엄마 아빠가 뭐라 하셨니?” 하고 물으며 일관성 있는 지침을 지켜주는 방식.

https://youtube.com/shorts/txDemwmOv4o?feature=share

2. 세대 차이 인식과 소통; “우리 때는 말이야”보다 “요즘은 이렇게 한다더라” 식으로 현재의 기준에 열린 태도를 보이면 손주와의 관계가 훨씬 부드러워집니다.

아이들도 ‘이야기를 들어주는 할머니/할아버지’에게 마음을 엽니다.

3. 경험 기반의 자연 교육; 조부모의 장점은 풍부한 삶의 경험이에요. 

농사, 요리, 예절, 옛이야기 같은 생활 지혜를 통해 손주는 정서적 안정과 전통적 가치를 배웁니다.

지식보다 정서·태도·인성 중심의 교육자로 접근하는 게 효과적입니다.

4. ‘돌봄’보다 ‘관계’에 초점; “공부 시켜야 한다”보다 함께 시간을 보내는 것 자체가 교육이 됩니다.

산책, 이야기, 그림책 읽기 같은 단순한 일상 속에서 애착과 사회성, 공감 능력이 자랍니다.

5. 부모와의 협력 시스템; 

주 1회 정도 부모–조부모 간 양육 대화 시간을 가지면 좋습니다.

서로의 역할, 원칙, 문제 상황을 조율하면 갈등을 미리 예방할 수 있습니다.

요약하면, 조부모는 “2차 양육자”가 아니라 “세대 간 다리를 놓는 교육자”**로 자리 잡는 게 이상적입니다. 손주는 그 다리 위에서 따뜻함과 지혜를 함께 배우게 되죠.

“10월의 마지막 밤”ㅡ 철학적 접근

이용의 〈잊혀진 계절〉(1982), 흔히 “10월의 마지막 밤”으로 불리는 노래다. 그 넘치는 감성 분위기를 누르고  그 안에 담긴 시간·기억·존재의 철학을 중심으로 해석해보는 쓸데없는 수고를 해봤다 ㅎㅎ

🌙 10월의 마지막 밤, 철학이 머무는 자리  ―  이용의 〈잊혀진 계절〉을 통해 본 ‘시간과 기억’의 사유

“지금도 기억하고 있어요 / 10월의 마지막 밤을”
그 첫 구절이 들려오는 순간, 많은 사람들의 마음이 시간의 강 한가운데로 되돌려진다. 그런데 이 노래는 단순한 이별의 회상이 아니다.
‘기억’이라는 인간의 존재 방식, 그리고 시간의 흐름 속에서 사라지는 것들의 의미를 묻는 철학적 노래이기도 하다.

https://youtu.be/sMCSKMGMZPU?si=9ZlOquKGMwDJNnuL
1. 기억은 ‘현재 속의 과거’다
“시간은 멀어져 가지만 / 여전히 잊을 수 없어요”
이 문장은 단순한 그리움이 아니라, 기억의 본질을 말해준다. 기억은 과거에 일어난 일이지만, 그 기억이 작동하는 자리는 언제나 ‘지금’이다.
앙리 베르그송(Henri Bergson)은 “과거는 사라지지 않는다, 다만 의식의 심층에 잠겨 있을 뿐”이라 했다.
〈잊혀진 계절〉의 화자는 그 잠겨 있던 기억을 꺼내 현재에 불러온다. 그 순간 과거는 단순한 회상이 아니라, 현재를 살아가는 한 인간의 ‘존재 방식’이 된다.
​
2. 잊혀짐의 미학 – ‘없어짐’이 남기는 것
“다시 못 올 그 날을 위하여 / 우리는 얼마나 사랑했나”
이 구절은 사라짐의 아픔보다는, 사라짐이 남기는 존재의 흔적을 보여준다.
하이데거(Martin Heidegger)는 인간을 ‘시간 속에 던져진 존재(Dasein)’라고 했다.
우리의 사랑도, 관계도, 결국 시간 속에 던져져 소멸을 전제로 한 아름다움을 갖는다. ‘잊혀진 계절’은 바로 그 소멸의 과정이 만들어내는 유한성의 빛을 노래한다.
사라졌기에 더욱 선명해지는 시간, 그것이 바로 이 노래의 미학이다.
​
3. ‘10월의 마지막 밤’ ― 경계의 시간
10월의 마지막 밤은 계절의 경계이자, 한 해의 감정이 수그러드는 시간이다. 가을과 겨울 사이, 따뜻함과 냉기 사이의 모호한 틈. 철학적으로 보면 이는 “존재와 부재의 문턱”이다. 그 문턱에서 인간은 시간의 흐름을 ‘느끼는’ 존재로 드러난다.
이 노래가 매년 이 시기에 유독 많이 들리는 이유는, 우리 모두가 이 경계의 시간 속에서 “지나간 것들을 다시 살아보려는 본능”을 공유하기 때문이다.
​
4. 잊혀진다는 것은 사라지는 게 아니다
노래의 제목은 ‘잊혀진 계절’이지만, 역설적으로 이 노래는 결코 잊히지 않는다. 그 자체가 “기억의 역설”이다. ‘잊혀진 것’을 노래함으로써, 오히려 ‘기억의 지속’을 이루는 것이다. 이는 플라톤이 말한 ‘회상(anamnesis)’의 개념과도 닮아 있다.
진리는 새로 배우는 것이 아니라, 이미 우리 안에 있었던 것을 되살리는 과정이라는 뜻이다.
잊혀진 계절 또한, 사실은 잊혀지지 않은 계절이었는지도 모른다.
​
5. 감성에서 철학으로 ― ‘기억의 계절학’
〈잊혀진 계절〉은 감성의 노래이지만,
그 안에는 “기억이 어떻게 시간 속에서 우리를 구성하는가”에 대한 철학적 사유가 숨어 있다.
우리가 매년 10월의 마지막 밤에 이 노래를 듣는 이유는 그때마다 우리의 시간, 우리의 사랑, 우리의 잊혀진 것들을 다시 한 번 ‘현재’로 불러내기 위해서일 것이다.
결국 이 노래는 말한다.
기억은 사라지지 않는다.
그저 계절의 뒤편에서,
다시 불려질 그 밤을 기다리고 있을 뿐이라고....

후지산 투어

도쿄에서 JR 패스나 오다큐 전철의 후지산-하코네 패스,또는 버스.... 날씨 점검 필수.

ㅇ계절에 따라, 벚꽃 ㅡ 등반 ㅡ  단풍 ㅡ 설경

ㅇ후지산 등반은 여름(7~9월) 개방기간에만 가능.
ㅇ관광 명소 ㅡ

• 후지산 5고메: 차량 이동으로는 가장 높은 지점. 
• 가와구치코: 후지산 5대 호수 중 가장 유명, 맑은 날은 호수에 거꾸로 비치는 '역후지(逆富士)' 가능.
• 파노라마 로프웨이: 호수와 산의 전경.
• 오이시 공원: 단풍 + 후지산 조망.
• 아라쿠라야마 센겐 공원: 충령탑(추레이토)배경의 후지산이 그림 같은 풍경.
• 오시노 핫카이: 8개의 연못 + 후지산 풍경.
• 사이코 이야시노 사토 넨바: 전통 가옥들 재현한 옛 정취와 함께 후지산 감상.

한강의 밤 ㅡ 뚝섬한강공원(7호선 자양역) 빛섬축제장에서

한강의 밤

바람은 강물 따라 스치고 별없는 하늘로 빛 담은 분수 솟구친다 그 자체로 질문이다 어둠 있어야 빛 있다는 걸 우린 왜 밤에만 생각할까 빛 멈추지 않는 세상 사람들은 이제 어둠이 두렵지 않다 ㅡ 뚝섬한강공원(7호선 자양역) 빛섬축제장에서

소규모 재개발 사업에서 조합설립부티 청산까지 주요 단계별 조합원 리스크

 

• 의사 결정 과정에 대한 감시 및 견제를 해야 합니다.
• 전문가 활용:

  변호사, 회계사 등 전문가의 도움을 받아 사업 진행 과정에서 발생할 수 있는 문제에 대한 대비 및 해결책을 모색해야 합니다.
• 조합원 간 소통:

  조합원 간의 충분한 소통을 통해 이해를 증진하고, 갈등 발생을 최소화해야 합니다.
• 법적 절차 준수:

  사업 진행 과정에서 발생하는 모든 절차를 법적 절차에 따라 진행해야 합니다.

주의: 소규모 재개발 사업은 사업성이 불확실하고, 사업 기간이 길어질 수 있으며, 예상치 못한 리스크가 발생할 가능성이 높습니다. 따라서 사업 참여 전에 충분한 정보를 수집하고 신중하게 결정해야 합니다.

특히 소규모재개발 관련 링크 모음

조합 자금, '눈먼 돈'으로 전락하는 비리 유형과 법적 대응 (출처 : 법률사무소 이평 | 블로그)

"설마 우리 조합이?" .... 조합원으로서 어떻게 이러한 위험을 감지하고 법적으로 대응하여 소중한 재산을 지킬 수 있는지 상세히 알려드리겠습니다
1. 용역업체 선정 및 계약 과정에서의 부당 거래- 조합이 사업 추진을 위해 선정하는 시공사, 정비사업전문관리업자(PM), 설계업체, 감정평가업체 등과의 계약은 막대한 이권이 걸린 만큼 비리의 온상이 되기 쉽습니다.
가. 특정 업체 밀어주기 및 리베이트 수수
나. 용역비 과다 계상 및 불필요한 계약
다. 불공정 계약 조건- 용역업체에 일방적으로 유리한 계약 조건을 설정하여, 향후 분쟁 발생 시 조합이 불리한 입장에 처하거나 과도한 책임을 지게 만들 수 있습니다.
  https://naver.me/xumwEHir

미등록 업체 퇴출은 당연하다 https://share.google/Zcf4qWL5lHNf1Bdwd

등록된 정비업체만 소규모 재건축·재개발사업 맡는다 - 하우징헤럴드 https://share.google/lwPLZ5XGCn69cLCbs

[김재권 변호사의 부동산 읽기] 재개발 사업에 PM용역계약하면 도정법 위반 아닌가

https://m.yeongnam.com/view.php?key=20210323010003304

정비사업에서 조합설립 추진준비위원회의 법적 지위

추진준비위원들이 x바가지 경우도 있네요 ㅠ ...... 주민들이 자발적으로 결성하는 준비위원회는 전문성을 갖추기 어려우므로 정비사업 전문관리업자와 계약을 체결하는 경우가 많은데, 이 과정에서 준비위원회가 비법인사단으로 인정되지 않는 경우 준비위원회의 대표자 개인 또는 구성원들이 직접적인 계약의 당사자로서 권리・책임을 지게 된다.....    ㅡㅡ 위클리한국주택경제신문 https://share.google/cO4THva6K3jaBlI0M

소규모 조합의 경우 동의서 작성시부터 소위 PM업체들이 개입하고 있는데 이 업체와의 계약에 의해 용역비가 지급되는 경우 그 문제점은 어떠한 것이 있으며 무엇을 주의해야 하나 등의 내용입니다. 우리 pm사를 겨냥한 것이 아닙니다.

"서면결의서 위조방지 대책위원회"라는 처음보는 이름의 네이버카페에 올려진 내용을 받은 겁니다. 

https://youtu.be/WI1vyhy8Lzw?si=AW5rgGeMZe-E1-YQ

지난 2023년 추진위원회와 조합설립을 위한 업무 등을 수행하는 조건으로 2억5000만원 상당의 PM용역계약을 체결한 후 80% 주민동의서를 징구하고 창립총회까지 했다네요...규모도 우리 보다 작지는 않을텐데... 

옹역비는 7분의 1도 안된다는게 우선 눈에 띄네요

 ... 그런데 그 금액 지급도 법적으로는 만만치 않은게 현실이라네요...

http://www.remagazine.co.kr/news/articleView.html?idxno=10974

.... 소규모주택정비법 제61조제1항은 ‘제21조제1항을 위반하여 등록을 하지 아니하고 이 법에 따른 정비사업을 위탁받은 자’에 대한, 제62조제1항은 ‘제21조제1항 각 호에 따른 업무를 다른 용역업체 및 그 직원에게 수행하도록 한 정비사업전문관리업자’에 대한 형사 처벌 규정을 두고 있다. 그리고 동일한 내용의 도시정비법 규정 위반이 문제된 사안에서, 대법원은 정비사업전문관리업 등록을 하지 않은 자가 조합설립 동의에 준하는 총회 결의 서면결의서를 징구한 업무행위가 도시정비법상 정비사업전문관리업 등록을 요하는 ‘정비사업의 동의에 관한 업무의 대행’에 해당한다고 보았다.... 

http://www.arunews.com/news/articleView.html?idxno=48182

재개발 조합 성공 위해 무엇을 어떻게? (보완 및 업데이트 2025.01~ )

재개발 조합에 대한 갖가지 소문이 흉흉하여, 이를 방지하고 조합 구성과 운영에 참고할만한 지식이나 정보들을 모으고 있습니다.
인맥을 총동원하여 회계사, 건설회사 중역, 재개발 조합장이나 임원을 역임한 친구나 후배들 및 이들을 통해 소개받은 pm사, 신탁사, 정비업체 등의 믿을만한 전현직 경험자들은 물론, 우리 pm사 간부 두 분도 자주 만나서 묻고 또 물어가며 조언 구하고 터득한 생생한 충고들입니다. (이러한 공개적인 노력과 성의를 알면서도, 마치 개인적 이익을 탐하여 특정업체와 결탁한 것처럼 음해하고 이간질하는 분도 있답니다.) 
*** 아래 언급 내용은 어떤 특정업체나 개인에 대해서가 아니라, 갖가지 사례를 다양힌 분들과의 대화나 인터넷 검색을 통해 틈틈이 모으며 2025년 1월부터 추가 보완(예정)하고 있는 것임을 밝혀둡니다.***

Q 재개발 사업 지연 요인?

재개발 사업이 지연되는 이유는 다양하다. 동의율 미달, 조합원 간 의견 충돌이나 조합과 협력업체 간 갈등, 공사비 상승, 금융비용 증가, 정책 변화, 인허가 과정, 사업성 악화 등 다양한 요인이 복합적으로 작용한다. 

Q '사업진행속도'와 '야무지게' 하는 것- 뭐가 더 우선일까?

둘 다 중요하지만, 야무지고 올바르게 하지 않으면 사업 진행속도가 아무리 빨라도 도로아미타불이다. 창립총회 빨리 해서 다 좋아했는데 나중에 서류미비로 인한 기본 동의율 충족 못한 것이 밝혀져 무효가 된 사례도 경험했다. 그러자 예비 조합원들의 불신에 더하여, 그 원인 제공한 것으로 지목되는 분들에 대한 뒷얘기만 무성해지고 불만이 쌓인다. 실망한 어느 분은 동의 취소 절차를 밟고 있다는 소문도 있다. 이러한 첫단추 이후에도 업무처리와 적정 비용 문제로 인한 협력업체와 (예비)조합원의 갈등, 자금 조달, 공사비 상승, 금융비용 증가, 정책 변화, 인허가 과정, 사업성 악화 등 여러 단계의 특성상 야무진 일처리가 아니면, 사업진행에 더 큰 차질이 빚어지고 불신과 갈등 요인이 누적된다. 

Q 조합장들 깜빵 많이 간다는데? 조합장 주의사항? 

 ㅇ 업자한테 코만 꿰지 않으면 큰 문제 없을 거다. 항상 조합원들의 이익을 염두에 두고 동네 발전에 봉사한다는 마음으로 나서면 된다. 업자와는 공개적으로 만나고, 공적 만남만 공금으로 집행하고 공무와 관련없는 사적 만남은 법인카드가 아니라 개인카드로 페이하고 영수증 챙겨둬라. 

ㅇ 봉투 내밀면서 이게 뇌물이라고 말하는 업자는 없다. "~ 이렇게 저렇게 바꾸면 조합원에게도 이득 된다. 물론 우리에게도 도움된다. ~ 이거 드릴테니 조합장님이 조합원들에게 알아서 써라.~ " 

대략 이런 식 접근에 안 먹을 놈 없다. 내가 되물은 적이 있다. "그럼 나도 먹어야 하나요?" ㅋ 

ㅇ 규정 잘 지키고 조합 총회 승인 잊지마라. 공개입찰이 필수가 아닌 업체선정을 할 때도, 세군데 이상 제안서 받고 이사회 통해서 선정하고, 가능하면 총회승인도 받아라. 

Q pm비 적정성? 

ㅇ 이주비에 대한 금융이자에까지 *%? 

ㅇ 각종 법정부담금에까지 *%? 

ㅇ pm 용역기한은 시공사 선정단계까지 v.s 용역비 산정 모수는 사업종료까지의 전체 사업비? 이게 이치에 맞는가? 

ㅇ 추진 초기단계에서 용역계약 맺을 때, 사업비에 무슨 내용이 포함되는지? 그 액수는 얼마나 되는지? 실제 비용은 얼만데 얼마나 많은 금액을 지불하는지? 등등 전부 알고 서명했나?

ㅇ사후 해결 조정방안:  pm사 실집행액 서면작성 제출 및 비슷한 규모 사례...등 참고하여 상호 조정 타협 가능.

Q 기 수행업무 추인해야 하나? 관련 법적 근거? (재확인 추가보완 예정) 

Q 업체 감별법- 체크 리스트? 

- 말이 자주 바뀐다? 

- 실수에 대한 인정이나 사과를 안한다? 

- 조합원-조합장-임원 사이를 은근히 때로는 노골적으로 이간질한다? 

- 특정 임원이나 조합장을 바꾸려 은근히 여러가지 공작과 장난질한다? 

- 단톡방이나 이런저런 회의시 앞잡이 역할 몇명 동원, 여론 바꾸려 시도한다?

 

Q 소규모재개발 추진시 연번동의서 미리 제출하지 않은 지주도 나중에는 똑같이 조합원이 된다. 이러니 동의하지 않는 분도 적지 않고, 조합설립 준비측은 모순이라고 말한다. 이 경우 동의율을 높이는데 앞장서는 등 재개발 사업 성공에 기여한 일반 조합원들에게 골고루 인센티브를 제공할 수 있는 방도는 없나? 임원들의 성공보수, 인센티브, 성과급 등은 어떻게 다른가? 

- 일반 조합원에 대한 인센티브 사례가 있던 것 같다. 조합원 총회 승인으로 가능할 것이다. 조합장이나 임원들의 인센티브는 오해받을 소지가 많을 것이다.
<아래는 구글 Search AI 개요- 발췌 요약, 옆 사진은 조힙 비리에 대한 비판 기사 캡처> 

- 일반 조합원에 대한 인센티브는 추가 이익 공유, 분양 관련 혜택, 특별 할인 등 다양한 형태로 나타난다. 하지만, 조합 임원들의 인센티브 지급 논란이 지속적으로 발생하며, 조합원들의 반발을 낳기도 한다. 어느 경우든 인센티브 지급은 합리적인 수준에서, 투명하게 공개되어야 한다. 

 Q 재개발 조합원이 염두에 두어야 할 리스크?

사업 지연, 공사비 증가, 미분양 등등의 리스크들은 조합원의 경제적 부담과 이익 감소로 이어질 수 있다. 

ㅇ 사업 지연: 여러 단계(조합설립, 사업계획승인, 관리처분 등)마다 지연 발생 가능. 

ㅇ 공사비 증가: 건축비/인건비 상승 등으로 공사비 증가하면 할 수 조합원들의 부담은 늘고 사업의 수익성은 감소. 

ㅇ 미분양: 부동산 경기가 좋지 않을 경우 미분양 문제가 심각해지면 조합원들에게 경제적 손실을 가져다줄 수 있다. 

ㅇ 조합원 갈등: 업체의 공작이나 불순한 이간질 등으로 조합원들의 의견이 분분할 경우 사업 진행에 어려움을 겪을 수 있다. 또한 조합원 참여 부족 및 집행부의 의사 결정에 대한 신뢰가 낮을 경우 사업이 원만하게 진행되지 않을 수 있다. 

Q 명심사항 한마디로 요약하면...

ㅇ 모든 조합원 호구가 돼서는 안된다.

ㅡ 두마디로 요약하면...
ㅇ 모든 임원 오염되어서는 안된다.

ㅡ 세마디로 요약하면...
ㅇ 특정 업체(업자)에 이용 당하지 말라.
(조합원 전체의 이익을 우선 생각하는 균형잡힌 시각을 견지하라. 불신 자초하는 촌스러운 업체일수록 조합원 서너명 앞잡이 내세워 단톡방이나 각종 회의시 동원한다. 이런 얘기 좀 올려주세요~ 등등... 누구나 눈치채고 웃음꺼리 될 뿐.... 그런 거에 쫄지도 말라)

Q 용적률 완화?
- 2028년 5월 18일까지 3년간 한시적으로, 제2종일반주거 지역은 250% / 제3종은 300%까지 용적률 완화

- 2028년 5월 18일 까지 접수된 건축허가(신고) 까지 적용, 주거용도 건물일 경우 전용85m2 (오피스텔도 동일 적용)이하만 적용되며, 2,3종 주거지역에서 허용되는 용도면 다른 제한사항 없이 가능.
참고 링크기사: https://www.housingherald.co.kr/news/articleView.html?idxno=50107

<기타 참고용 블로그 게시글>

임대료 수입과 재개발? https://howreport.blogspot.com/2024/11/blog-post_10.html

소규모 재개발사업? https://howreport.blogspot.com/2024/03/blog-post.html

재개발 관련 법령 등 참고자료 https://howreport.blogspot.com/2025/01/blog-post_23.html

소규모 정비사업 조합설립 관련 위법 요인과 법령 모음

('빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법' 관련은 '가로주택정비사업', '모아주택', '모아타운',  등이 있다. 명칭에서 알 수 있듯이 소규모 정비사업이므로 사람들이 선호하는 대단지 아파트 단지가 아닌 소규모 아파트 단지로 건축된다. 도정법의 노후도 요건이 맞지 않아 모아주택 등으로 추진하는 경우가 적지 않은데, 노후 단독주택을 철거하여 빌라를 지어 다수에게 분양한 사례가 많다. 구역 내 소규모 소유자가 많다 보면 사업성이 낮아지기 마련이다.

그러나 소규모 진행은 절차가 간소화, 잘 추진된다면 획기적으로 단기간 내에 사업을 끝낼 수 있는 장점이 있다.)

구분	자율주택정비	가로주택정비	소규모재건축	소규모재개발
개념	단독/다세대/연립주택을 스스로 개량 또는 건설	종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경 개선	정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모 공동주택 재건축	역세권, 준공업지역에서 소규모 주거환경 또는 도시환경 개선
대상주택	[단독] 18호 미만 [다세대·연립] 36세대 미만 [단독/다세대·연립 합산] 36채 미만	[단독] 10호 이상 [공동주택] 20세대 이상 [단독/공동세대수 합산] 20채 이상	[단독] 대상 아님 [공동주택] 200세대 미만	제한없음
면적	제한없음	1만㎡ 미만 (관리지역 2만㎡ 미만)	1만㎡ 미만	5천㎡ 미만
동의요건	주민합의체 :100% 동의 관리지역 : 토지등소유자 8/10 이상 및 토지면적 2/3이상	토지 등 소유자의 8/10 이상 및 토지면적 2/3이상(주민합의체 토지등소유자 100%)	전체 구분소유자 3/4 이상 및 토지면적 3/4 이상(주민합의체 토지등소유자 100%)	토지등소유자 8/10 이상 및 토지면적 2/3 이상

소규모 재개발 정비사업 조합설립 관련 법령?

① 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제21조(정비사업전문관리업자의 등록 및 선정 등), 제56조(도시및주거환경정비법 준용)

② 도시및주거환경정비법 제45조(총회의 의결)

빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 (약칭: 소규모주택정비법)

제21조(정비사업전문관리업자의 등록 및 선정 등) 

① 다음 각 호의 사항을 소규모주택정비사업을 시행하려는 자 또는 사업시행자로부터 위탁받거나 이와 관련한 자문을 하려는 자는 「도시 및 주거환경정비법」 제102조제1항에 따라 정비사업전문관리업자(이하 “정비사업전문관리업자”라 한다)로 등록하여야 한다. 다만, 같은 법 제102조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따라 정하는 기관의 경우에는 그러하지 아니하다. <신설 2023. 4. 18.>

1. 주민합의체 구성의 동의, 조합설립의 동의 및 소규모주택정비사업의 동의에 관한 업무의 대행

2. 주민합의체 구성의 신고 및 조합설립인가의 신청에 관한 업무의 대행

3. 사업성 검토 및 소규모주택정비사업 시행계획서의 작성

4. 설계자 및 시공자 선정에 관한 업무의 지원

5. 사업시행계획인가의 신청에 관한 업무의 대행

6. 관리처분계획의 수립에 관한 업무의 대행

② 주민합의체는 정비사업전문관리업자를 선정하는 경우 주민합의서로 정하는 바에 따라 선정하여야 한다. <개정 2023. 4. 18.>

③ 조합은 정비사업전문관리업자를 선정하는 경우 조합 총회(시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등과 공동으로 사업을 시행하는 경우에는 조합원의 과반수 동의로 조합 총회 의결을 갈음할 수 있다)에서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우로 한정한다)의 방법으로 선정하여야 한다. <개정 2020. 8. 18., 2022. 2. 3., 2023. 4. 18.>

④ 조합은 설계자 또는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가법인등(시장ㆍ군수등이 선정ㆍ계약하는 감정평가법인등은 제외한다)을 선정 및 변경하는 경우 조합 총회(시장ㆍ군수등 또는 토지주택공사등과 공동으로 사업을 시행하는 경우에는 조합원의 과반수 동의로 조합 총회 의결을 갈음할 수 있다)의 의결을 거쳐야 한다. <신설 2020. 8. 18., 2023. 4. 18.>

제56조(「도시 및 주거환경정비법」의 준용)

① 토지등소유자의 동의방법 등에 관하여는 「도시 및 주거환경정비법」 제27조, 제36조 및 제37조를, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 및 소규모재개발사업의 사업대행자 지정에 관하여는 같은 법 제28조를, (중략) 정비사업전문관리업자에 관하여는 같은 법 제102조부터 제110조까지를, (중략) 준용한다. (중략)

*** PM의 업무범위?

「도시 및 주거환경정비법」 제102조(정비사업전문관리업의 등록)

① 다음 각 호의 사항을 추진위원회 또는 사업시행자로부터 위탁받거나 이와 관련한 자문을 하려는 자는 대통령령으로 정하는 자본ㆍ기술인력 등의 기준을 갖춰 시ㆍ도지사에게 등록 또는 변경(대통령령으로 정하는 경미한 사항의 변경은 제외한다)등록하여야 한다. 다만, 주택의 건설 등 정비사업 관련 업무를 하는 공공기관 등으로 대통령령으로 정하는 기관의 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 조합설립의 동의 및 정비사업의 동의에 관한 업무의 대행

2. 조합설립인가의 신청에 관한 업무의 대행

3. 사업성 검토 및 정비사업의 시행계획서의 작성

4. 설계자 및 시공자 선정에 관한 업무의 지원

5. 사업시행계획인가의 신청에 관한 업무의 대행

6. 관리처분계획의 수립에 관한 업무의 대행

7. 제118조제2항제2호에 따라 시장ㆍ군수등이 정비사업전문관리업자를 선정한 경우에는 추진위원회 설립에 필요한 다음 각 목의 업무

가. 동의서 제출의 접수

나. 운영규정 작성 지원

다. 그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 사항

② ③ 생략.

 ** 「도시 및 주거환경정비법」 제106조(정비사업전문관리업의 등록취소 등) 

① 시ㆍ도지사는 정비사업전문관리업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 등록을 취소하거나 1년 이내의 기간을 정하여 업무의 전부 또는 일부의 정지를 명할 수 있다. 다만, 제1호ㆍ제4호ㆍ제8호 및 제9호에 해당하는 때에는 그 등록을 취소하여야 한다.

1. ~ 3 생략

4. 제102조제1항 각 호에 따른 업무를 직접 수행하지 아니한 때

5.  이하 생략

 ** 「도시 및 주거환경정비법」 제107조(정비사업전문관리업자에 대한 조사 등) 

① 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 정비사업전문관리업자에 대하여 그 업무에 관한 사항을 보고하게 하거나 자료의 제출, 그 밖의 필요한 명령을 할 수 있으며, 소속 공무원에게 영업소 등에 출입하여 장부ㆍ서류 등을 조사 또는 검사하게 할 수 있다. <개정 2019. 8. 20.>

1. 등록요건 또는 결격사유 등 이 법에서 정한 사항의 위반 여부를 확인할 필요가 있는 경우

2. 정비사업전문관리업자와 토지등소유자, 조합원, 그 밖에 정비사업과 관련한 이해관계인 사이에 분쟁이 발생한 경우

3. 그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 경우

 ** 「도시 및 주거환경정비법」 제113조(감독) 

① 정비사업(제86조의2에 따라 해산한 조합의 청산 업무를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)의 시행이 이 법 또는 이 법에 따른 명령ㆍ처분이나 사업시행계획서 또는 관리처분계획에 위반되었다고 인정되는 때에는 정비사업의 적정한 시행을 위하여 필요한 범위에서 국토교통부장관은 시ㆍ도지사, 시장, 군수, 구청장, 추진위원회, 주민대표회의, 사업시행자(청산인을 포함한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 정비사업전문관리업자에게, 특별시장, 광역시장 또는 도지사는 시장, 군수, 구청장, 추진위원회, 주민대표회의, 사업시행자 또는 정비사업전문관리업자에게, 시장ㆍ군수등은 추진위원회, 주민대표회의, 사업시행자 또는 정비사업전문관리업자에게 처분의 취소ㆍ변경 또는 정지, 공사의 중지ㆍ변경, 임원의 개선 권고, 그 밖의 필요한 조치를 취할 수 있다. <개정 2022. 2. 3., 2023. 12. 26.>

② 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장, 군수 또는 구청장은 이 법에 따른 정비사업의 원활한 시행을 위하여 관계 공무원 및 전문가로 구성된 점검반을 구성하여 정비사업 현장조사를 통하여 분쟁의 조정, 위법사항의 시정요구 또는 수사기관에 고발 등 필요한 조치를 할 수 있다. 이 경우 관할 지방자치단체의 장과 조합 등은 대통령령으로 정하는 자료의 제공 등 점검반의 활동에 적극 협조하여야 한다. <개정 2023. 12. 26.>

③ 제2항에 따른 정비사업 현장조사에 관하여는 제107조제2항, 제3항 및 제5항을 준용한다. <개정 2019. 8. 20.>

 ** 「도시 및 주거환경정비법」 제137조(벌칙) 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2020. 6. 9., 2024. 12. 3.>

1. ~ 8 생략

9. 제102조제1항을 위반하여 등록을 하지 아니하고 이 법에 따른 정비사업을 위탁받은 자 또는 거짓, 그 밖의 부정한 방법으로 등록을 한 정비사업전문관리업자

 ** 「도시 및 주거환경정비법」 제138조(벌칙) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처한다. <개정 2018. 6. 12., 2020. 6. 9., 2021. 1. 5.>

1. ~ 4 생략

5. 제102조제1항 각 호에 따른 업무를 다른 용역업체 및 그 직원에게 수행하도록 한 정비사업전문관리업자

 ** 「도시 및 주거환경정비법」 제139조(양벌규정) 법인의 대표자나 법인 또는 개인의 대리인, 사용인, 그 밖의 종업원이 그 법인 또는 개인의 업무에 관하여 제135조부터 제138조까지의 어느 하나에 해당하는 위반행위를 하면 그 행위자를 벌하는 외에 그 법인 또는 개인에게도 해당 조문의 벌금에 처한다. 다만, 법인 또는 개인이 그 위반행위를 방지하기 위하여 해당 업무에 관하여 상당한 주의와 감독을 게을리하지 아니한 경우에는 그러하지 아니하다.

 ** 「도시 및 주거환경정비법」 제140조(과태료) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 1천만원 이하의 과태료를 부과한다. <개정 2022. 6. 10.>

1. 제113조제2항에 따른 점검반의 현장조사를 거부ㆍ기피 또는 방해한 자

2. 이하 생략

<<< 이하 생략 >>>

'매다' ㅡ '메다'

'매다' ㅡ 움켜쥐거나 뽑거나 묶는 행위...

밭을 갈고 김을 매다, 끈을 매다, 허리띠, 넥타이, 신발끈 매다

'메다' ㅡ 짊어지는 행위...
가방, 총을 메다...

문상(問喪)과 조문(弔問)

문상(問喪) 남의 죽음에 대하여 슬퍼하는 뜻을 드러내어 상주(喪主)를 위문함. (돌아가신 분과 생전에 아는사이로 돌아가신 분께 예를 갖춤)

조문(弔問) 지인의 가족중에 돌아가신 분을 찾아가 예를 갖춤. (돌아가신 분과는 간접적인 관계)

민간 재개발·재건축관련 법령 등 참고자료 보완용

민간 재개발·재건축 관련법은 다음과 같이 크게 네 가지로 나눌 수 있다.​

ㅇ 도시재정비 촉진을 위한 특별법

ㅇ 주택법

ㅇ 도시 및 주거환경정비법
ㅇ 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법
​관련 법령에 따라 절차와 동의 요건, 권리산정 기준일, 공공성 등에서 차이가 크므로, 해당 구역의 사업성에도 차이가 많다.​

'한남뉴타운' 등 처럼 ~~뉴타운은 대부분 '재정비 촉진법'에 따른 것이다.

​'주택법' 관련은 토지소유자 등의 사업주체가 건설하는 경우와, 지역이나 직장 주택조합, 리모델링주택조합 등이 있다. 이 중 많이 알려진 지역주택조합은 주택건설대지의 사용권원 50% 이상만 확보하면 조합원을 모집할 수 있지만, 지역주택조합이 등록사업자(건설사 등)와 함께 시행하는 경우 전체 대지면적의 95%의 소유권을 확보해야 사업계획 승인을 받을 수 있고, 지구단위계획이 필요한 주택건설사업의 경우 80%의 소유권을 확보해야 사업계획 승인을 받을 수 있다. 그러나 대지 소유권 95%(지구단위계획시 80%)를 확보하는 것이 쉽지 않다보니, 사업완료 가능성은 10%도 안되는 것으로 알려져 있으며, 조합원에게 분담금이 추가되는 사례도 적지 않다.

주변에서 가장 많이 눈에 띄는 재개발 사례가 '도정법'(도시 및 주거환경정비법) 관련이다. 요즘 활발한 '신속통합기획'도 여기에 속한다.

'빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법' 관련은 '가로주택정비사업', '모아주택', '모아타운',  등이 있다. 명칭에서 알 수 있듯이 소규모 정비사업이므로 사람들이 선호하는 대단지 아파트 단지가 아닌 소규모 아파트 단지로 건축된다. 도정법의 노후도 요건이 맞지 않아 모아주택 등으로 추진하는 경우가 적지 않은데, 노후 단독주택을 철거하여 빌라를 지어 다수에게 분양한 사례가 많다. 구역 내 소규모 소유자가 많다 보면 사업성이 낮아지기 마련이다.

그러나 소규모 진행으로 절차가 간소화되니 잘 추진된다면 획기적으로 단기간 내에 사업을 끝낼 수 있는 장점이 있다.

[빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령] ( 약칭: 소규모주택정비법 시행령 )

[시행 2024. 11. 5.] [대통령령 제34984호, 2024. 11. 5., 일부개정]

제3장 소규모주택정비사업

        제1절 소규모주택정비사업의 시행방법 

제15조의3(소규모주택정비사업의 편입 면적) 법 제16조제3항 각 호 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 편입 면적 내”란 주택단지 면적의 100분의 20 미만을 말한다.

[본조신설 2018. 6. 12.]

[제15조의2에서 이동 <2019. 10. 22.>]

제15조의4 삭제 <2023. 10. 18.>

제16조(사업시행자 고시 및 통보) ① 법 제18조제2항 본문 및 제19조제2항 전단에서 “사업시행구역 등 대통령령으로 정하는 사항”이란 각각 다음 각 호의 사항을 말한다. <개정 2023. 10. 18.>

1. 사업의 종류 및 명칭

2. 사업시행자의 성명 및 주소

3. 사업시행구역의 위치 및 면적

4. 사업의 착수예정일 및 준공예정일

② 시장ㆍ군수등은 법 제18조제2항 본문 또는 제19조제2항에 따른 고시를 한 때에는 토지등소유자에게 제1항 각 호의 사항을 통보하여야 한다. 

제17조(지정개발자의 요건) 법 제19조제1항에서 “대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 신탁업자”란 사업시행구역 면적의 3분의 1 이상의 토지를 신탁받은 신탁업자를 말한다.

제18조(시공자의 선정) ① 법 제20조제2항 단서 및 같은 조 제4항 단서에서 “대통령령으로 정하는 규모 이하의 소규모주택정비사업”이란 각각 토지등소유자 또는 조합원이 30인 이하인 소규모주택정비사업을 말한다. <개정 2022. 1. 18.>

② 법 제20조제4항 본문에서 “대통령령으로 정하는 경쟁입찰”이란 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 입찰방법을 말한다.

1. 일반경쟁입찰ㆍ제한경쟁입찰 또는 지명경쟁입찰 중 하나일 것

2. 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 1회 이상 제1호의 입찰을 위한 공고를 하고, 입찰 참가자를 대상으로 현장설명회를 개최할 것

3. 해당 지역 주민을 대상으로 합동홍보설명회를 개최할 것

4. 토지등소유자를 대상으로 제출된 입찰서에 대한 투표를 실시하고 그 결과를 반영할 것

        제2절 주민합의체의 구성 및 조합의 설립

제19조(주민합의서의 경미한 변경) 법 제22조제7항 단서에서 “대통령령으로 정하는 경미한 사항”이란 같은 조 제6항제8호에 따라 시ㆍ도조례로 정하는 사항을 말한다. <개정 2021. 9. 17.>

 제20조(조합설립인가의 절차 등) ① 법 제23조제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 조합의 설립에 관하여 토지등소유자의 동의를 받아야 하는 사항은 다음 각 호와 같다. <개정 2021. 9. 17.>

1. 건축되는 건축물의 설계 개요

2. 법 제23조제1항제2호에 따른 정비사업비(이하 “정비사업비”라 한다)

3. 정비사업비의 분담기준

4. 사업 완료 후 소유권의 귀속에 관한 사항

5. 정관

② 제1항에 따른 토지등소유자의 동의는 국토교통부령으로 정하는 동의서에 법 제25조제1항에 따른 방법으로 받아야 한다. 이 경우 동의를 받기 전에 다음 각 호의 사항을 토지등소유자에게 서면으로 제공해야 한다. <개정 2023. 10. 18.>

1. 제1항 각 호의 사항

2. 토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거

③ 조합은 법 제23조제1항 각 호 외의 부분 전단 및 같은 조 제2항ㆍ제4항에 따라 조합설립인가를 받은 때에는 정관으로 정하는 바에 따라 토지등소유자에게 그 내용을 통지하고, 이해관계인이 열람할 수 있도록 해야 한다. <개정 2021. 9. 17.>

④ 법 제23조에 따른 조합설립인가 절차에 소요되는 비용에 관한 사항은 정관으로 정한다. <신설 2023. 10. 18.>

 제20조의2(창립총회의 소집절차 등) ① 토지등소유자는 법 제23조제1항ㆍ제2항 및 제4항에 따른 창립총회(이하 “창립총회”라 한다)를 개최하려는 경우 토지등소유자 과반수의 동의로 대표자를 선임해야 한다.

② 창립총회는 대표자의 직권 또는 토지등소유자 5분의 1 이상의 요구로 대표자가 소집한다. 다만, 토지등소유자 5분의 1 이상의 소집요구에도 불구하고 대표자가 2주 이상 소집요구에 응하지 않는 경우에는 소집을 요구한 자의 대표자가 소집할 수 있다.

③ 대표자는 창립총회 개최일의 14일 전까지 창립총회의 목적, 일시, 장소, 상정 안건, 참석자격 및 참석자 구비사항 등을 인터넷 홈페이지 등 「정보통신망 이용촉진 및 정보보호 등에 관한 법률」에 따른 정보통신망을 통해 공개하고, 토지등소유자에게 등기우편으로 통지해야 한다. <개정 2023. 10. 18.>

[본조신설 2022. 8. 2.]

제20조의3(창립총회 결의사항 등) ① 창립총회에서는 다음 각 호의 사항을 의결한다.

1. 정관의 확정

2. 임원의 선임

3. 대의원의 선임

4. 그 밖에 제20조의2제3항에 따라 통지한 사항으로서 창립총회에서 의결하기로 한 사항

② 창립총회의 의사결정은 토지등소유자(소규모재건축사업의 경우에는 조합 설립에 동의한 자로 한정한다) 과반수의 출석과 출석한 토지등소유자 과반수의 찬성으로 의결한다. 다만, 제1항제2호 및 제3호의 사항에 관한 의결방법을 정관으로 달리 정한 경우에는 그에 따른다.

[본조신설 2022. 8. 2.]

 제21조(조합설립인가사항의 경미한 변경) 법 제23조제5항 단서에서 “대통령령으로 정하는 경미한 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다. <개정 2021. 9. 17., 2023. 10. 18.>

1. 착오ㆍ오기 또는 누락임이 명백한 사항

2. 조합의 명칭 및 주된 사무소의 소재지와 조합장의 성명 및 주소(조합장의 변경이 없는 경우로 한정한다)

3. 토지 또는 건축물의 매매 등으로 조합원의 권리가 이전된 경우의 조합원의 교체 또는 신규가입

4. 조합임원 또는 대의원의 변경(법 제56조에 따라 준용되는 「도시 및 주거환경정비법」 제45조에 따른 총회의 의결 또는 같은 법 제46조에 따른 대의원회의 의결을 거친 경우로 한정한다)

5. 건설되는 건축물의 설계 개요

6. 정비사업비의 변경

7. 현금 청산으로 인하여 정관에서 정하는 바에 따라 조합원이 변경되는 경우

7의2. 사업시행구역 면적의 10퍼센트 범위의 가감

8. 그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 사항

 제21조의2(조합설립인가 등의 고시) 법 제23조제9항에서 “사업시행구역 등 대통령령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다. <개정 2023. 10. 18.>

1. 사업의 종류 및 명칭

2. 사업시행구역의 위치 및 면적

3. 사업의 착수 예정일 및 준공 예정일

4. 조합의 명칭 및 사무소 소재지

[본조신설 2022. 8. 2.]

 제21조의3(조합해산의 요청 방법 등) ① 조합은 법 제23조의2제1항에 따라 조합의 해산을 요청하려는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 요청서에 조합 해산을 결의한 총회 의사록 사본을 첨부하여 시장ㆍ군수등에게 제출해야 한다.

② 시장ㆍ군수등은 법 제23조의2제2항에 따라 조합에 업무의 시정 등의 조치를 명하는 경우에는 다음 각 호의 사항을 명시하여 국토교통부령으로 정하는 조치명령서를 발급해야 한다.

1. 조치명령의 내용

2. 조치명령의 사유

3. 조치명령의 이행기한

4. 제3호에 따른 기한까지 조치명령을 이행하지 않으면 조합설립인가가 취소될 수 있다는 뜻

③ 제2항의 명령을 받은 조합은 천재지변이나 그 밖의 부득이한 사유로 이행기한까지 조치사항의 이행이 불가능한 경우에는 이행기한의 7일 전까지 시장ㆍ군수등에게 이행기한의 연기를 신청할 수 있다.

④ 조합은 제2항에 따른 조치명령을 이행한 때에는 그 이행결과를 15일 이내에 시장ㆍ군수등에게 제출해야 한다.

[본조신설 2022. 8. 2.]

 제21조의4(조합설립인가 취소절차) ① 시장ㆍ군수등은 법 제23조의2제2항에 따라 조합설립인가를 취소하려는 경우에는 14일 이상 주민에게 공람하여 의견을 들어야 한다.

② 시장ㆍ군수등은 법 제23조의2제2항에 따라 조합설립인가를 취소하는 경우에는 취소 예정일의 7일 전까지 조합에 국토교통부령으로 정하는 취소통지서를 보내야 한다.

[본조신설 2022. 8. 2.]

 제21조의5(행위허가의 대상 등) ① 법 제23조의3제1항 각 호 외의 부분 본문에서 “물건을 쌓아놓는 행위 등 그 밖에 대통령령으로 정하는 행위”란 다음 각 호의 행위를 말한다.

1. 가설건축물의 건축

2. 건축물의 용도변경

3. 이동이 어려운 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위

4. 죽목(竹木)을 베거나 심는 행위

② 법 제23조의3제2항제3호에서 “대통령령으로 정하는 행위”란 다음 각 호의 행위를 말한다.

1. 농림수산물의 생산에 직접 이용되는 국토교통부령으로 정하는 간이공작물의 설치

2. 경작을 위한 토지의 형질변경

3. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 토석(土石)의 채취

가. 사업시행구역의 개발에 지장이 없을 것

나. 자연경관을 손상하지 않을 것

4. 사업시행구역에 존치하기로 결정된 대지에 물건을 쌓아놓는 행위

5. 관상용 죽목을 임시로 심는 행위(경작지에 심는 경우는 제외한다)

③ 법 제23조의3제3항에 따른 신고를 하려는 자는 같은 조 제1항 각 호 중 해당하는 호에서 정한 날부터 30일 이내에 국토교통부령으로 정하는 신고서에 진행 중인 공사 또는 사업의 진행상황과 시행계획을 첨부하여 시장ㆍ군수등에게 신고해야 한다.

[본조신설 2022. 8. 2.]

 제22조(조합원의 자격 등) ① 법 제24조제2항제4호에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다. <신설 2022. 8. 2.>

1. 소유기간: 5년

2. 거주기간: 3년

② 제1항제2호의 거주기간은 「주민등록법」 제7조제1항에 따른 주민등록표를 기준으로 산정한다. <신설 2022. 8. 2.>

③ 법 제24조제2항제5호에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다. <개정 2022. 8. 2.>

1. 조합설립인가일부터 양도일까지 법 제29조에 따른 사업시행계획인가(이하 “사업시행계획인가”라 한다) 신청이 없는 경우로서 그 기간이 2년 이상이고, 해당 사업의 건축물을 2년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우

2. 사업시행계획인가일부터 양도일까지 착공신고(「건축법」 제21조에 따른 착공신고를 말한다. 이하 이 항에서 같다)를 하지 않은 경우로서 그 기간이 2년 이상이고, 해당 사업의 건축물 또는 토지를 2년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우

3. 착공신고를 한 날부터 양도일까지 준공인가를 받지 않은 경우로서 그 기간이 3년 이상이고, 해당 사업의 토지를 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우

4. 국가ㆍ지방자치단체 및 금융기관(「주택법 시행령」 제71조제1호 각 목의 금융기관을 말한다)에 대한 채무를 이행하지 못하여 해당 사업의 건축물 또는 토지가 경매되거나 공매되는 경우

5. 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구로 지정되기 전에 건축물 또는 토지의 거래계약을 체결하고 투기과열지구로 지정된 후 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조에 따라 부동산 거래신고를 한 경우

 제22조의2(토지등소유자 동의서의 검인 방법) ① 법 제25조제1항 후단에 따른 서면동의서에 검인(檢印)을 받으려는 자는 제20조제2항에 따른 동의서에 같은 조 제1항 각 호의 사항이 기재된 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수등에게 검인을 신청해야 한다.

② 제1항에 따른 신청을 받은 시장ㆍ군수등은 서면동의서에 제20조제1항 각 호의 사항이 포함되어 있는지를 확인한 후 일련번호를 부여하는 방법으로 검인해야 한다.

③ 시장ㆍ군수등은 제1항의 신청을 받은 날부터 20일 이내에 신청인에게 검인한 동의서를 내주어야 한다.

[본조신설 2022. 8. 2.]

 제23조(토지등소유자의 동의자 수 산정방법 등) 법 제25조제1항에 따른 토지등소유자(토지면적에 관한 동의자의 수를 산정하는 경우에는 토지소유자를 말한다)의 동의자 수 산정방법에 관하여는 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제33조를 준용한다. 이 경우 “주거환경개선사업”은 “자율주택정비사업, 가로주택정비사업 또는 소규모재개발사업”으로, “재건축사업”은 “소규모재건축사업”으로 본다. <개정 2021. 9. 17.>

        제3절 사업시행계획 등

 제24조(건축심의 등) ① 법 제26조제1항에서 “건축물의 높이ㆍ층수ㆍ용적률 등 대통령령으로 정하는 사항”이란 다음 각 호의 사항을 말한다. 다만, 사업시행구역이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제51조에 따라 지정된 지구단위계획구역인 경우로서 같은 법 제30조제3항에 따라 중앙도시계획위원회 또는 시ㆍ도도시계획위원회의 심의(건축위원회와 도시계획위원회가 공동으로 하는 심의를 포함한다)를 거친 사항은 제외한다. <개정 2018. 12. 31., 2019. 10. 22., 2021. 9. 17.>

1. 사업시행구역이 가로주택정비사업을 시행하는 가로구역일 경우 제3조제1항제2호의 요건을 충족하는지 여부에 관한 사항

2. 건축물의 주용도ㆍ건폐율ㆍ용적률 및 높이에 관한 계획(「건축법」 제77조의4에 따라 건축협정을 체결한 경우 건축협정의 내용을 포함한다)

3. 건축물의 건축선에 관한 계획

3의2. 「건축법」 제69조에 따른 특별건축구역과 같은 법 제77조의2에 따른 특별가로구역의 지정에 관한 사항

4. 정비기반시설의 설치계획

5. 공동이용시설의 설치계획

6. 환경보전 및 재난방지에 관한 계획

7. 그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 사항

② 토지등소유자는 시장ㆍ군수등에게 법 제22조제5항에 따라 주민합의서를 신고하거나 법 제23조제1항 및 제2항에 따라 조합설립인가를 신청하기 전에 다음 각 호의 구분에 따른 사항에 관한 사전결정을 신청할 수 있다. 이 경우 신청 절차, 신청 서류, 통지 등에 관하여는 「건축법」 제10조제5항을 준용한다. <개정 2019. 10. 22., 2021. 9. 17.>

1. 제3조제1항제1호나목1)부터 3)까지 외의 부분 단서에 따라 같은 목 1)부터 3)까지의 규정에서 정한 기준을 초과하는 자율주택정비사업을 시행하려는 경우: 사업시행구역 내 기존주택의 호수ㆍ세대수의 적정성 여부

2. 제3조제2항제2호가목 및 나목에 따라 같은 호 각 목 외의 부분 본문에서 정한 기준을 초과하는 가로구역에서 가로주택정비사업을 시행하려는 경우: 사업시행구역의 규모와 정비기반시설 및 공동이용시설의 적정성 여부

[제목개정 2019. 10. 22.]

<<< 이하 생략 >>>

<<<이하 지속 보완 및 업데이트 계속>>>

<<<창립총회 관련>>>

ㅇ 우리 조합창립총회 당시 6호 안건 관련 법령 근거? (재확인요)

① 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제56조(도시및주거환경정비법의 준용) 

② 도시및주거환경정비법 제45조(총회의 의결)

③ 도시및주거환경정비법 시행령 제42조(총회의 의결사항)

- 계약서상 PM사 업무범위? 도정법 102조 정비사업관리업자의 업무범위 (확인요).

- 정비사업전문관리업체와 계약상 용역비용 지급 pm사 통해 정산? 하도급 아닌가?

- 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 제21조 - 2023년 4월 18일 개정 - 등록된 정비사업 전문관리업자만이 도정법 102조의 업무 진행가능 - 위반하는 업무범위 포함? 도정법 137조 9 및 138조 1항 5호 벌칙조항? (확인요).

- 설계업체는 국토부 고시한 정비사업계약업무처리기준에 의한 경쟁입찰 후 조합총회에서 선정 해야 - 계약서에는 PM사와 용역비용 정산 관계? 주민과의 계약이 적법한지? (확인요).

- 6호 안건 통과하여 조합설립시 관련법 위반? (확인요).

ㅇ 4호 안건 정비사업비 예산 적정한지?

- 정비업체 용역비- 타 사업장 참고자료 구해보자 - 나중엔 당연히 경쟁입찰해야.

- PM용역비 : 계약서상 업무범위가 정비업체의 업무범위를 포함 + 일반적인 정비업체 용역비보다 과하다, 조합원 호구 오염된 임원 오해 우려 ? - pm사에 실집행금액 서면 요구, pm사 대표 "신탁사등 통해 비슷한 규모 참고 사례 수집해 보여주겠다"

===

빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 ( 약칭: 소규모주택정비법 )

[시행 2025. 6. 4.] [법률 제20549호, 2024. 12. 3., 타법개정] 전체조문보기

제56조(「도시 및 주거환경정비법」의 준용) 

① 토지등소유자의 동의방법 등에 관하여는 「도시 및 주거환경정비법」 제27조, 제36조 및 제37조를, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 및 소규모재개발사업의 사업대행자 지정에 관하여는 같은 법 제28조를, 조합의 법인격ㆍ정관ㆍ임원 등에 관하여는 같은 법 제38조, 제40조부터 제43조까지, 제43조의2, 제44조, 제44조의2, 제45조 및 제46조를, 주민대표회의 및 토지등소유자 전체회의 등에 관하여는 같은 법 제47조 및 제48조를, 정비기반시설 기부채납 기준 등에 관하여는 같은 법 제51조를, 용적률 상한 등에 관하여는 같은 법 제54조를, 시장ㆍ군수등의 사업시행계획인가 및 사업시행계획서 작성 등에 관하여는 같은 법 제56조 및 제58조를, 시공보증에 관하여는 같은 법 제82조를, 준공인가 및 공사완료의 절차 및 방법 등에 관하여는 같은 법 제83조 및 제85조를, 소유권을 이전한 경우의 대지 및 건축물에 대한 권리 확정 등에 관하여는 같은 법 제87조를, 청산금의 징수방법 등에 관하여는 같은 법 제90조를, 부과금 및 연체료의 부과ㆍ징수 등에 관하여는 같은 법 제93조를, 정비기반시설 관리자의 비용부담 및 귀속 등에 관하여는 같은 법 제94조 및 제97조를, 정비사업전문관리업자에 관하여는 같은 법 제102조부터 제110조까지를, 소규모주택정비사업의 감독 등에 관하여는 같은 법 제111조부터 제113조까지, 제124조 및 제125조를, 조합임원 등에 대한 교육, 토지등소유자의 설명의무 등에 관하여는 같은 법 제115조, 제120조부터 제122조까지를 준용한다. 이 경우 “재개발사업”은 “자율주택정비사업, 가로주택정비사업 또는 소규모재개발사업”으로, “재건축사업”은 “소규모재건축사업”으로 본다. <개정 2019. 4. 23., 2019. 8. 20., 2021. 7. 20., 2022. 2. 3., 2024. 12. 3.>

② 다음 각 호의 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」을 준용하되, 소규모주택정비사업의 규모 및 특성 등을 고려하여 특별히 규정하여야 할 사항은 대통령령으로 다르게 정할 수 있다. <개정 2021. 7. 20.>

1. 재산 또는 권리 평가 등에 관하여는 같은 법 제74조를 준용한다. 이 경우 “재건축사업”은 “소규모주택정비사업”으로, “조합총회”는 “조합총회, 주민합의체 회의, 주민대표회의 또는 토지등소유자 전체회의”로 본다.

2. 국유ㆍ공유재산의 처분 등에 관하여는 같은 법 제98조를 준용한다. 이 경우 “제50조 및 제52조에 따라 인가하려는 사업시행계획 또는 직접 작성하는 사업시행계획서”는 “제29조 및 제30조에 따라 인가하려는 사업시행계획서 또는 직접 작성하는 사업시행계획서”로, “정비구역”은 “사업시행구역”으로 본다.

③ 소규모주택정비사업에서의 지분형주택 등의 공급에 관하여는 「도시 및 주거환경정비법」 제80조를 준용한다. <신설 2021. 10. 19.>

자화상 만들기